[목차]
1. 개요
□ 소개
군자주공9단지 아파트는 경기도 안산시 단원구 선부동 967번지 일대로 총 540세대, 11개동, 5층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률 100%, 건폐율 20%이며 토지용도는 제2종일반주거지역 입니다.
현재 군자주공9단지 아파트는 재건축 진행중인 아파트로 '23년 1월 안전진단을 통과했고 정비구역지정단계에 있습니다. 10단계중 아직 2단계까지 완료한 재건축 극초기 아파트입니다. 군자주공9단지는 옆 단지인 군자주공 10단지와 통합 재건충을 추진중에 있습니다.
□ 평형별 세대수
4종류의 타입으로 구성되어있으며 전체 소형평수입니다. 1~2인 가구 거주에 적합하겠네요.
| 평형 | 세대수 |
| 49A㎡(15A평형) | 200세대 |
| 49B㎡(15B평형) | 150세대 |
| 57㎡(17평형) | 90세대 |
| 58㎡(17평형) | 100세대 |
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 군자주공9단지 아파트에서 가장가까운 역인 선부역(서해선)까지는 도보로 8분정도 소요됩니다. 서해선은 안산 원시역에서 시흥시청, 소사, 김포공항을 거쳐 일산까지 이어지는 수도권 서쪽라인을 통과하는 전철입니다. 또한 선부역에는 신안산선이 '26년 12월 개통 예정입니다. 신안산선이 개통되면 광명~영등포~여의도~서울역으로의 접근성이 향상되게 됩니다.
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또한 인천 송도발 KTX가 개통('27년 예정)하게되면 서해선 1정거장 거리인 초지역에서 KTX를 탈 수 있으며 상록수역(1회 환승, 17분소요)에는 GTX-C가 개통될 예정입니다. 안산시에서는 GTX-C가 초지역에도 정차할 수 있도록 하기위해 노력중인 상황입니다.
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□ 학군
초등학교는 아파트 단지에서 도보 5분거리에 있는 원일초등학교로 배정받게 됩니다. 군자주공9단지 인근 도보권에는 선일중학교, 원일중학교, 원곡중학교, 관산중학교, 원곡고등학교, 안산강서고등학교 등이 있습니다. 원일중학교는 과고·외고 ·자사고 진학률이 1.79%로 단원구 내에서는 4위 입니다.('24년 3월 기준) 학군이 뛰어난 동네는 아니긴 합니다.
선부동에 소수의 학원이 학원가를 형성하고 있는데요, 군자주공9단지 아파트에서 차량으로 7분거리에 있습니다. 안산시 최대 학원가는 고잔동 학원가이며 군자주공9단지 아파트에서 차량으로 17분정도 소요됩니다.
□ 주변환경
군주주공9단지 아파트 일대는 선부역을 중심으로 상업지역과 대규모 주거단지들이 위치해 있습니다. 선부역 주변에 병원, 홈플러스, 상가, 음식점 등이 많이 모여 있어 생활편의시설을 가까이서 이용할 수 있습니다. 주변에는 군자주공6단지 아파트를 재건축한 안산라프리모 아파트('20년 준공), 군자주공7단지 아파트를 재건축한 e편한세상선부역어반스퀘어 아파트가 있으며 군자주공10단지 아파트는 재건축 추진중, 군자주공11단지, 12단지, 15단지 아파트도 재건축 얘기가 나오고 있습니다. 모두 재건축이 되고나면 선부역 일대가 신축아파트 단지가 즐비한 동네로 탈바꿈하겠네요. 또한 샛터공원, 화랑유원지, 백운공원 등 주변에 녹지가 잘 갖춰져 있습니다.
3. 시세변화
□ 15평형 매매가
15평형의 경우 '21년 11월 최고가 3억 8,500만원에 거래된 이후 최근에는 2억원 후반대에 거래가 많이 되었습니다. 제일 최근 거래가 기준으로 고점대비 약 30%정도 가격이 떨어졌네요. 네이버 매도 매물은 2억 7,000만원~3억원으로 나와있습니다. 전세는 1억 1,000만원 1건 나와있네요. 갭투자시 현금 1억 6,000만원 이상 필요해 보입니다.
□ 17평형 매매가
17평형의 경우 '22년 2월 최고가 4억 2,800만원에 거래된 이후 최근에는 3억 2,400만원에 실거래 등록이 되었네요. 거래량이 매우 적습니다. 네이버 매도 매물의 경우 3억 5,000만원~3억 7,000만원으로 나와있습니다. 전세 매물은 현재 나와있는게 없네요. 전세는 1억원 초반에 실거래 등록이 몇 건 있는데요, 갭투자시 현금 2억원중반정도 필요해 보입니다.
4. 대지지분
군자주공9단지 아파트의 평균 대지지분은 15.8평 입니다.
| 평형별 대지지분 |
|
| 평형 | 대지지분 |
| 49A㎡(15A평형) | 14.75평 |
| 49B㎡(15B평형) | 14.75평 |
| 57㎡(17평형) | 17.91평 |
| 58㎡(17평형) | 17.91평 |
5. 총평
□ 군자주공9단지 투자가치
양호한 대지지분을 가지고 있으며 현재 추친 상황대로 군자주공10단지와 통합 재건축이 차질없이 진행 될 경우 커뮤니티 시설을 잘 갖춘 대단지로 거듭날 수 있습니다.(현재 9단지, 10단지 합 1330세대) 단지 앞에 개통 예정인 신안산선과 인근에 개통 예정인 KTX 및 GTX를 통해 교통환경도 크게 개선될 예정이며 이는 시세상승으로 이어질수밖에 없습니다. 10단지와 통합하더라도 평형또한 단순하여 이로 인한 주민간 갈등도 적게 발생할 것으로 보입니다. 17평형의 경우 추후 국평(전용84)를 선택 하더라도 분담금이 그리 크지않아 보입니다. 인근 안산라프리모 아파트의 국평(전용84)이 6억원초 정도에 거래되는 것으로 보이는데 현재 17평형 3억원 초반의 가격은 현기준에서는 안전마진이 1억이상은 되지 않을까 싶긴합니다. 물론 재건축 사업은 오랜 시간을 필요로 하기 때문에 추후 평형구성, 건축비, 주변 시세 등에따라 바뀔 여지가 큽니다. 현 상황에서는 별문제가 발생치 않는다면 투자가치는 있어보입니다.
□ 투자시 고려사항
재건축 극초기 단계인 만큼 추후 어떤 리스크가 발생할지 모르며 어느정도 시간이 소요될 지 모르니 여유자금내에서 투자하시는 것이 좋아보입니다. 또한 현재는 9, 10단지 통합 재건축을 추진중이지만 추후 이와 관련하여 주민 갈등이 발생할 여지는 있고 분리 재건축이 진행 될 수 있는 점도 생각해야 합니다. 분리 재건축이 될 경우 추후 대단지 프리미엄이 줄어들어 신축 가격의 기대치가 낮아지겠죠. 또한 본 지역은 아쉽게도 학군이 좀 떨어지긴 합니다. 주변 재건축이 다 진행된 이후 신축 아파트로 신규세대가 유입되고 학구열에 따라 학군이 발달할 수도 있겠지만 현 상황에서는 부족한 학군을 감안하시는게 좋을 듯 싶네요.
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