[목차]
1. 개요
□ 소개
우만현대아파트는 경기도 수원시 팔달구 우만동 129-1번지 일대로 총 404세대, 19개동, 4층/5층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 120%, 건폐율은 24%이며 토지용도는 제2종일반주거지역 입니다. 1985년 6월 준공되었고 현재 주변 빌라 및 상가단지와 함께 팔달1구역이라는 명칭으로 재건축 진행중에 있습니다. '21년 6월 사업시행인가를 받았고 현재 관리처분인가 진행중에 있습니다. 현재 팔달1구역의 조합원은 459명인데 재건축 후 1,195세대 아파트로 바뀔 예정입니다.
□ 평형별 세대수
우만현대아파트는 총 3개평형, 중대형 평수로 구성되어 있습니다.
| 평형 | 세대수 |
| 90㎡(27평형) | 114세대 |
| 103㎡(31평형) | 150세대 |
| 147㎡(44평형) | 140세대 |
2. 재건축 현황
□ 재건축 진행상황
- 2012년 9월 : 기본계획수립
- 2013년 8월 : 안전진단
- 2015년 12월 : 정비구역지정
- 2016년 3월 : 추진위원회 승인
- 2021년 6월 : 사업시행인가
- 현재 : 관리처분인가 진행중
□ 재건축 계획
- 사업명 : 팔달1구역 주택재건축 정비사업
- 시공사 : 현대엔지니어링
- 세대수 : 1,272세대→1,195세대로 변경('23년 12월)
- 지하 3층~지상 29층, 12개동
- 평형구성
| 전용면적 | 세대수 |
| 59A㎡ | 392세대 |
| 59B㎡ | 241세대 |
| 74㎡ | 24세대 |
| 84㎡ | 369세대 |
| 106㎡ | 164세대 |
| 139㎡ | 5세대 |
팔달1구역의 조합원수가 459명인데 전용84㎡ 이상 계획된 세대수가 538세대나 됩니다. 조합원 전원이 전용84㎡ 이상을 배정 받을 수 있네요.
3. 입지
□ 교통
우만현대아파트에서 가장 가까운 지하철역은 광교중앙역(신분당선) 입니다. 카카오맵 기준으로 버스로 17분(도보 포함, 3개 정류장) 소요됩니다. 서울 사당역까지는 단지 앞에서 7000번, 7001번 버스를 이용시 43분(9개 정류장)소요되며, 강남까지는 3007번 버스 이용시 55분(10개 정류장) 소요됩니다. 또한 광교호매실역 신분당선 연장('29년 준공 예정)과 동탄인덕원선('26년 준공 예정)개통시 수도권 이동 교통이 더 편리해질 예정입니다.
□ 학군
초등학교는 도보 10분거리에 있는 효성초등학교로 배정받게 됩니다. 도보권내에 동성중학교, 유신고등학교, 창현고등학교가 있고 아주대학교가 아파트 단지와 인접해 있습니다. 유신고등학교는 국가수준 학업성취 평가에서 국어 86.4%, 영어 91.3%, 수학 88.6%, 평균 88.7%를 기록한 수원내에서 높은 학업 성취도를 갖춘 학교입니다.
광교 학원가가 가까이있고 차량으로 10분정도면 이동할 수 있습니다.
□ 주변환경
바로 옆에 우만주공아파트 또한 우만1구역으로 재건축 진행중에 있습니다. 두 구역 모두 재건축 완료시 대규모 신축 아파트 단지가 탄생할 예정입니다. 인근에 아파트 단지들이 모여있고 광교신도시가 가깝기 때문에 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근 아주대 앞 먹자골목이 잘 갖추어져 있으며 롯데마트(광교점), 이마트(광교점), 롯데몰(광교점), 갤러리아백화점(광교점)을 차량으로 10분내에 이동 가능합니다. 아주대학병원까지도 차량 5분이면 이동 가능하기 때문에 의료시설을 이용하기에도 편리합니다.
4. 시세변화
□ 27평형 매매가
27평형의 경우 '23년 8월 최고가 7억 1,500만원에 거래된 이후 '24년 3월에는 6억 4,500만원에 거래가 되었습니다. 거래량이 매우 적고 현재 네이버에 매도 물건과 전세물건 나온것이 없네요.
□ 31평형 매매가
31평형의 경우 '21년 1월 최고가 8억 1,000만원에 거래된 이후 최근에는 7억 8,000만원 실거래가 등록되었습니다. 전고점에 근접한 거래가 최근에 나왔네요. 현재 네이버에 매도물건과 전세물건은 나와있는게 없습니다. 전세 시세는 1억원 초반정도 되보이네요.
□ 44평형 매매가
44평형의 경우 최근인 '24년 10월에 최고가 9억 4,500만원에 거래가 되었습니다. 현재 네이버 매도 물건 10억원 1건, 전세 매물 1억 3,000만원 1건 나와있습니다.
5. 시세변화
우만현대아파트의 평균 대지지분은 28.6평으로 매우 높습니다.
| 평형별 대지지분 |
|
| 평형 | 대지지분 |
| 90㎡(27평형) | 21.88평 |
| 103㎡(31평형) | 25.26평 |
| 147㎡(44평형) | 37.62평 |
재건축 구역내에 다수의 상가가 포함되어있습니다. 상가의 경우 재건축시에 보상문제 관련하여 문제가 발생할 여지가 많습니다. 이전에 구역내 상가와 소송 문제도 있었고 현재는 소송이 종료가 되긴했지만 아직 협의가 완전히된 상태는 아닌것으로 보입니다.
6. 투자가치
□ 주변시세
'23년 준공된 매교역푸르지오SK뷰 35평형이 9억 8,000만원에 거래되었고 수원센트럴아이파크자이 35평형이 8억 3,000만원 거래 기록이 있네요. 네이버 매도 호가는 9억원입니다. 가장 최근 우만현대아파트 27평형 매매 실거래가인 6억 4,500만원에 매수해서 신축 국평을 받는다고 할 경우 분담금이 2억 5,000만원 이하로 나와주면 괜찮을 것 같네요. 현재 기준이며 추후 집값 상승이나 조합원 분양가, 기존주택 평가액 등이 어떻게 되냐에 따라 달라질 수 있습니다.
□ 우만현대아파트 장점
높은 대지지분, 광교와 가까운 입지, 전철 개통, 인근 아파트 단지의 재건축 등이 우만현대아파트의 장점입니다. 광교의 아파트 값이 높기때문에 광교의 대체지로 자리잡을 가능성이 높아보입니다.
□ 투자시 고려사항
팔달1구역의 경우 구역내 상가와의 분쟁이슈가 있습니다. '16년 조합과 상가측과 작성한 '팔달1구역 재건축 상가 합의서'에 대해 조합측에서 무효 확인 소송을 제기했었고, 상가관리단에서도 사업시행인가무효화 소송을 준비한다는 얘기가 있었습니다. 주민들가 상가간의 갈등이 아직 진행중인걸로 보이는데요. 이 갈등은 재건축 사업의 지연 문제로 이어지기 쉽습니다. 또한 전세가가 매우 낮기 때문에 투자금이 많이 들어갑니다. 어느정도 지연될 가능성을 열어두고 투자를 하시는 것이 좋아보입니다.
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