[목차]
1. 개요
□ 소개
보성아파트는 경기도 시흥시 정왕동 1877-5번지 일대로 총760세대, 18개동, 5층/10층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 112%, 건폐율은 20%이며 토지용도는 제2종일반주거지역 입니다. 1998년 12월 준공된 아파트로 14평형, 17평형은 5층 건물미고 23평형, 32평형은 10층 건물로 돼있습니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 48㎡(14평형) | 119세대 |
| 58㎡(17평형) | 261세대 |
| 79㎡(23평형) | 260세대 |
| 109㎡(32평형) | 120세대 |
2. 입지
□ 교통
보성아파트에서 길만 건너면 오이도역(4호선, 수인분당선)이 위치해 있습니다. 초역세권 아파트 단지 입니다. 오이도역에서 사당역까지는 1시간 1분(23개 역)이 소요되며 판교까지는 1시간 30분이 소요됩니다. 자가용 이용시 국도77호선 서해안로를 바로 탈 수 있으며 8분거리인 정왕IC에서 제3경인고속화도로를 탈수 있습니다. 그리고 시흥 경전철이 '25년에 오이도역에 개통예정인데요, 경전철이 개통되면 인근 배곧신도시와의 통행이 더 편리해질 예정입니다. 또한 현재 수년째 배곧대교 건설이 표류중에 있습니다. 배곧대교는 송도국제도시와 배곧신도시를 잇는 다리인데요, 환경단체의 반대로 인해 사업이 진행되지 못하고 있습니다. 배곧대교가 완성된다면 송도국제도시와의 접근성이 비약적으로 향상되어 정왕동과 배곧신도시의 가치가 상승할 것으로 기대됩니다.
GTX-C 노선이 상록수~오이도 구간 연장되는 방안이 추진되고 있습니다. 이렇게 될 경우 엄청난 수혜단지가 될 수 있겠네요.
□ 학군
초등학교는 도보 6분거리의 함현중학교로 배정받게 됩니다. 또한 도보권에 함현중학교, 함현고등학교, 송운중학교 등이 위치해 있습니다.
정왕동 학원가가 도보권에 위치하고 있으며 배곧 학원가는 차량으로 10분거리에 있습니다. 지방 동네에서 학원 77개가 모여여있는 것은 큰 학원가에 속합니다.
□ 주변환경
오이도역 인근은 대규모 아파트 단지로 상가, 아파트 단지, 도로 등이 잘 분리되어 형성되있습니다. 또한 인근에 배곧신도시가 인접하여 공원과 신도시 인프라를 함께 누리기 좋은 환경입니다. 대형마트는 차량 10분대 거리에 롯데마트(시흥배곧점), 홈플러스 메가푸드마켓(시화점)이 있습니다. 또한 시화공단까지 차량으로 8분거리이기 때문에 직주근접 요건을 갖추고 있는 아파트 단지 입니다. 그리고 차량 5분거리에 서울대학교 시흥캠퍼스가 있고 그 옆에 시흥배곧서울대학교 병원이 '26년에 들어올 예정입니다.
3. 시세변화
□ 14평형 매매가
14평형의 경우 '21년 9월 최고가 2억 2,000만원에 매매거래된 이후 최근에는 1억 중반대에 거래가 되고있습니다. 네이버 매도 물건은 1억 8,000만원~2억 3,000만원으로 나와있습니다. 전세는 1억 2,000만원(1층) 한건 나와있네요. 갭투자시 현금 6,000만원 이상 생각해야 될것같습니다.
□ 17평형 매매가
17평형의 경우 '21년 9월 최고가 3억원에 매매 거래된 이후 1억원 후반대까지 내려온 거래가 있었으나 최근에는 2억원대 초반에 실거래가 몇 건 되었습니다. 네이버 매매 물건의 경우 2억원~2억 5,000만원으로 나와있습니다. 전세는 1억 3,000만원~1억 4,000만원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 8,000만원 정도 필요해 보입니다.
□ 23평형 매매가
23평형의 경우 '21년 11월 최고가 4억 3,200만원에 매매거래된 이후 최근에는 3억원 정도에 몇차례 거래가 되었습니다. 네이버 매도 물건은 3억 1,000만원~4억원에 나와있네요. 전세 매물은 2억 3,000만원에 나와있습니다. 갭투자시 현금 8,000만원 이상 필요해 보이네요.
□ 32평형 매매가
32평형의 경우 '21년 9월 최고가 5억 4,500만원에 거래된 후 최근에는 4억원대 거라가 몇건 있었네요. 네이버 매도 매물 4억 3,000만원~4억 9,000만원으로 나와있네요. 전세 매물은 나와있는건 없지만 2억 중반대에 거래되는 것으로 보이네요. 갭투자시 현금 2억원 정도 필요해 보입니다.
4. 대지지분
보성아파트의 평균 대지지분은 17.6평 입니다. 대지지분은 많습니다.
| 평형별 대지지분 |
|
| 평형 | 대지지분 |
| 48㎡(14평형) | 11.01평 |
| 58㎡(17평형) | 13.84평 |
| 79㎡(23평형) | 19.75평 |
| 109㎡(32평형) | 28평 |
소형평형과 중형평형의 대지지분 차이가 많이나니 투자시 예산을 잘 생각해서 매수해야 될 것 같습니다. 추후 재건축으로 진행이 될 경우 현재 매매 가격을 고려하더라도 대지지분이 많은쪽이 유리할 가능성이 높습니다.
5. 투자가치
□ 보성아파트 장점
장점은 높은 대지지분입니다. 정왕동의 경우 구축 아파트 단지들이 모여있는 지역으로 아직 재건축 연한 30년은 되지 않았지만 추후에 전체적으로 재건축 사업이 추진 될 가능성이 높은 동네입니다. 대부분의 아파트가 대지지분이 높고 교통, 직장, 생활 편의시설 등 주거환경이 잘 갖추어져 있기 때문입니다. 14평형의 경우 3층을 제외하면 공시지가가 1억 미만이기 때문에 다주택자의 경우에도 취득세 중과세 없이 투자가 가능합니다.
□ 투자시 고려사항
재건축 사업성이 좋긴하지만 조금 아쉬운점은 제2종일반주거지역이라는 점입니다. 정왕동 일대가 대부분 제2종일반주거지역으로 지정되어있습니다. 또한 재건축은 아주 먼 얘기입니다. 단기간 어떤 변화를 통해 수익을 바라기보다는 긴 시간을 묻어둔다는 생각으로 투자하는 것이 바람직해보입니다.
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