[목차]
1. 개요
□ 소개
까치주공2단지 아파트는 경기도 성남시 분당구 구미동 88번지 일대로 총 768세대, 9개동, 10층/25층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 150%, 건폐율은 12%이며 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 1995년 4월 준공된 아파트입니다. 총 주차대수는 420대(세대당 0.54대)이며 지하주차장과 지상주차장이 있습니다. 성남시 분당구는 노후계획도시 특별법(1기 신도시 특별법) 대상지역으로 까치주공2단지 아파트는 이웃한 까치주공1단지, 하얀주공5단지와 함께 1기 신도시 선도지구 지정을 위해 함께 움직이고 있습니다.
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[노후계획도시 특별법] 적용지역, 내용 등 수혜지역 (tistory.com)
[노후계획도시 특별법] 적용지역, 내용 등 수혜지역
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□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 66㎡(20평형) | 134세대 |
| 69㎡(20평형) | 59세대 |
| 80㎡(24평형) | 280세대 |
| 81㎡(24평형) | 295세대 |
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 가장 가까운역인 미금역(분당선, 신분당선)까지 도보 13분, 버스로는 도보 포함하여 6분 소요됩니다. 버스는 한정거장 입니다. 미금역에서 신분당선을 이용할 경우 강남역까지 19분(6개 역) 소요됩니다. 아파트단지 바로 앞 버스정류장에서 광역 9401번 버스 이용시 명동까지 55분(18개 정류장) 소요되며 판교역까지는 24분(14개 정류장) 소요됩니다.
□ 학군
서울을 제외한 지방학군 중 가장 높이 평가 받는 곳이 분당학군 입니다. 아파트 단지 바로 인근에 미금초등학교, 불곡중학교, 불곡초등학교가 위치해 있습니다.
미금역 인근 학원가를 도보로 이용할 수 있으며 수내동 학원가도 수인분당선 2개 정거장만 이동하면 다닐 수 있습니다. 분당은 자녀들 교육을 위해서 거주하는 세대도 많이 있을 많큼 학군은 뛰어납니다. 서울 강남 접근성도 좋으니 필요하면 강남 학원도 다니기 편리하겠네요.
□ 주변환경
1기 신도시인만큼 계획도시로써 도시정비가 잘 되어 있습니다. 구획별로 대규모 아파트 단지들이 잘 나누어져있고 동네도 깔끔합니다. 인근에 공원이 잘 형성되어있고 탄천이 있어서 산책하기도 좋습니다. 분당 서울대학교 병원이 차량으로 4분거리에 있어서 의료시설을 이용하기도 편리합니다. 대형마트는 홈플러스(분당오리점), 이마트(분당점)이 차량으로 5분거리에 위치해 있습니다. 수내역 인근 롯데백화점(분당점)도 이용하기 편리하겠네요. 코스트코 공세점과 양재점이 차량으로 35분 거리에 있습니다. 거리는 멀지 않은데 차량이 잘 밀리는 위치라 이동하는데 시간이 좀 걸리네요.
3. 시세변화
□ 20평형 매매가
66㎡(20평형)의 경우 '21년 8월 최고가 8억 7,500만원에 거래된 이후 한동안 조정기를 거치다가 다시 전고점에 근접한 거래가 신고된 상황입니다. 현재 네이버 매도 매물은 8억 5,000만원~9억 1,000만원으로 나와있습니다. 전세는 3억 6,000만원~3억 9,000만원 나와있네요. 갭투자시 현금 5억원 이상 필요해 보입니다.
□ 24평형 매매가
80㎡(24평형)의 경우 '22년 5월 최고가 10억 3,500만원에 거래된 이후 한동안 조정기를 거치다가 다시 전고점에 근접해 가고 있습니다. 현재 네이버 매도 물건은 9억 7,000만원~10억 5,000만원으로 나와있습니다. 전세 매물은 4억원~4억 9,500만원으로 나와있네요. 갭투자시 현금 5억중반정도는 생각해야겠습니다.
4. 대지지분
까치주공2단지 아파트의 평균 대지지분은 14.57평 입니다. 지분이 많네요.
| 평형별 대지지분 |
|
| 평형 | 대지지분 |
| 66㎡(20평형) | 12.76평 |
| 69㎡(20평형) | 12.76평 |
| 80㎡(24평형) | 15.49평 |
| 81㎡(24평형) | 14.88평 |
특이하게도 공급면적은 81㎡가 더 크지만 전용면적은 80㎡가 더 커서 대지지분은 80㎡가 더 많습니다. 공급 81㎡는 전용 58㎡, 공급 80㎡는 전용 59㎡ 입니다.
5. 투자가치
□ 장점
분당이라는 뛰어난 입지자체가 장점입니다. 대지지분 또한 1기 신도시 중에서 평형대비 높은편에 속하며 현재 1기 신도시 선도지구 지정을위해 까지주공1단지, 하얀주공5단지와 함께 움직이고 있지만 단독으로도 재건축이 가능해 보이는 단지입니다. 장기적으로 가격은 계속 우상향 할 것으로 보이며 실거주시에는 거주하면서 자산상승의 효과를 볼 수 있고 갭투자를 하더라도 추후 안정적으로 수익을 볼 수 있으리라 생각됩니다. 또한 임대가 잘 되는 지역이기 때문에 공실 위험이 없고 전세가격도 안정적이기 때문에 전세가 하락에 대한 부담이 적습니다.
□ 투자시 고려사항
현재 1기 신도시 지역드리 노후계획도시 특별법에 따라 1기 신도시 선도지구를 위해 움직이고 있습니다. 1기 신도시 중에서도 분당은 경쟁이 가장 치열한 곳입니다. 선도지구 기대감에 따라 거래 가격 및 호가가 상승하는 추세인데요, 선도지구 자체가 현재 처음 실시하는 사업이고 지정이 되더라도 아직 계획대로 잘 될지는 모르는 상황입니다. 물론 정부에서 국가사업으로 밀고 있는 만큼 어느정도 사업 진행이 기존 재건축 사업보다는 잘 될거라고 생각되기는 합니다. 혜택도 많이 있고요. 하지만 그렇다고 너무 실거래가와 차이가 많이나는 추격 매수는 깊이 생각해보고 하시길 바랍니다.
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