[목차]
1. 개요
□ 소개
양지3,5단지금호,한양 아파트는 경기도 성남시 분당구 수내동 27번지 일대로 총 814세대, 13개동, 15층/21층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 215%, 건폐율은 17%이며 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 1992년 5월 준공되었으며 총 주차대수는 2,000대(세대당 2.45대)로 넉넉합니다. 양지3,5단지금호,한양 아파트는 양지마을 1단지 금호, 2단지 청구, 5단지 한양, 6단지 금호청구, 6단지 한양 아파트와 함게 1기 신도시 재건축 선도지구로 선정('24. 11. 17.)되어 재건축이 진행 될 예정입니다.
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□ 평형별 세대수
양지3,5단지금호,한양 아파트는 8개의 중대형 평형으로 구성되어 있습니다.
| 평형 | 세대수 |
| 113㎡(34평형) | 8세대 |
| 124A㎡(37A평형) | 168세대 |
| 126B㎡(38B평형) | 188세대 |
| 138㎡(42평형) | 6세대 |
| 157A㎡(47A평형) | 222세대 |
| 163B㎡(49B평형) | 198세대 |
| 180㎡(54평형) | 12세대 |
| 224㎡(68평형) | 12세대 |
| 총 세대수 | 814세대 |
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 양지3,5단지금호,한양 아파트에서 가장 가까운 수내역(수인분당선)까지는 도보로 12분 소요됩니다. 단지 앞 버스정류장에서는 직행7007-1번(과천, 여의도 방면), 광역9404번(양재, 신사 방면), 직행3500번(군포 방면), 직행9000번(종로, 을지로 방면), 마을115번(수내동 순환) 버스를 탈 수 있습니다. 자가용 이용시 10분 거리인 판교JC에서 수도권제1순환고속도로, 경부고속도로, 안양성남고속도로 등을 탈 수 있습니다.
□ 학군
양지3,5단지금호,한양 아파트 거주시 초등학교는 양지마을내에 있는 초림초등학교로 배정받게 됩니다. 내정중학교의 과고·외고·자사고 진학률은 4.79%, 백현중학교 8.4%, 수내중학교 4.29%로 높은 특목고 진학률을 보여주고 있습니다.
분당지역은 학군지답게 학원가들이 잘 형성되어 있습니다. 양지3,5단지금호한양 아파트에서 도보로 수내동 학원가를 이용할 수 있으며 정자동 학원가도 차량으로 10분이내에 이동할 수 있습니다.
□ 주변환경
1기 신도시답게 아파트 단지와 상가, 자연환경 등이 잘 어우러져 있습니다. 도보권에 분당중앙공원이 있으며 탄천 산책로도 잘 정비되어 있습니다. 수내역 인근 롯데백화점이 있으며 이마트(분당점)은 아파트단지에서 차량 10분거리에 있습니다. 아파트단지에서 판교까지 차량과 버스로 10분대에 이동할 수 있기 때문에 양지3,5단지금호,한양 아파트는 직주근접 주거단지 입니다.
3. 시세변화
□ 37평형 전세 및 매매가
37평형의 경우 '22년 3월에 최고가 17억 9,500만원에 매매 거래된 이후 최근에는 16억대 거래가 있었습니다. 현재 네이버 매도 매물 18억원~18억 9,000만원으로 나와있으며 전세는 9억원~9억 5,000만원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 10억원정도 필요해 보입니다. 1기 신도시 선도지구 지정이후 매물이 줄고 호가가 많이 올라갔습니다.
□ 47평형 전세 및 매매가
47평형의 경우 최근인 '24년 7월에 최고가 20억 9,500만원에 매매거래가 이루어졌습니다. 현재 네이버 매도 매물은 21억 5,000만원~23억원으로 나와있으며 전세 매물은 10억원에 나와있습니다. 갭투자시 현금 12억원 이상 필요해 보입니다. 선도지구 지정 기대감으로 최고가를 갱신하였고 지정 이후 호가가 더 올라간 것으로 보입니다.
4. 대지지분
양지3,5단지금호,한양 아파트의 평균 대지지분은 19.9평 입니다.
| 평형 | 대지지분 |
| 113㎡(34평형) | 18.65평 |
| 124A㎡(37A평형) | 16.03평 |
| 126B㎡(38B평형) | 20.79평 |
| 138㎡(42평형) | 22.85평 |
| 157A㎡(47A평형) | 21.19평 |
| 163B㎡(49B평형) | 26.86평 |
| 180㎡(54평형) | 24.29평 |
| 224㎡(68평형) | 30.24평 |
| 평균 대지지분 | 19.9평 |
5. 투자가치
□ 양지3,5단지금호,한양 아파트 장점
양지3,5단지금호,한양 아파트는 분당중앙공원, 탄천, 학군 등 탄탄한 주거 환경을 갖추고있는 분당내 대장격인 양지마을에 위치한 아파트 입니다. 최근 양지마을은 1기 신도시 선도지구로 지정되어 재건축 진쟁이 본격적으로 논의 될 예정입니다. 이번에 선정된 양지마을의 선도지구 단지는 총 4,392세대로 추후 재건축시 분당구의 상징적인 단지가 될 것으로 보입니다.
□ 투자시 고려사항
수내동 양지마을의 경우 토지 지분구조가 복잡하게 얽혀있습니다. 수내동 금호한양3,5단지 필지인 수내동 27번지는 인근에 있는 한양5, 금호1, 청구2, 금호한양3,5단지 등 4개의 단지가 공유하고 있습니다. 양지마을 내 주상복합 601동에서도 32번지 필지를 공유하고 있습니다. 또한 601동의 대지지분은 9.8평(전용 55.44㎡)인 반면 602동의 대지지분은 3.58평(전용 59.94㎡)이기 때문에 추후 기존 주택가액 평가와 지분에 따른 신축 평형선택에 있어서 분쟁이 발생할 우려가 있습니다. 양지마을 소유주들이 지분 반환소송을 통해 지분 정리를 해야하지만 지분을 여러사람이 가지고 있기 때문에 이를 시행하기 어려우며 토지 감정평가시 현재 적은 지분으로 평가금액이 산정되기 때문에 이에 따른 손해로 인하여 소유주간 분쟁발생으로 사업 지연이 발생할 수 있습니다. 빠른 재건축을 위해서는 얽혀있는 지분관계 잘 정리하는 것이 매우 중요해 보입니다.
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