[목차]
1. 개요
□ 소개
하얀주공5단지 아파트는 경기도 성남시 분당구 구미동 110번지 일대로 총 779세대, 7개동, 10층/21층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 131%, 건폐율은 11%이며 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 1995년 8월 준공되었고 총 주차대수는 319대(세대당 0.4대)이며 지상, 지하주차장이 있습니다. 성남시 분당구는 노후계획도시특별법(1기 신도시 특별법) 대상지역으로 하얀주공5단지는 이웃한 까치주공 1단지, 까치주공 2단지와 함께 1기 신도시 재건축 선도지구 지정을 위해 함께 움직이고 있습니다.
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□ 평형별 세대수
하얀주공5단지 아파트는 15평형, 16평형으로 전체 소형평수로 이루어져 있습니다.
| 평형 | 세대수 |
| 49A㎡(15A평형) | 297세대 |
| 50B㎡(15B평형) | 39세대 |
| 51C㎡(15C평형) | 20세대 |
| 53D㎡(16D평형) | 252세대 |
| 54㎡(16평형) | 171세대 |
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 하얀주공5단지에서 미금역(분당선, 신분당선)까지는 도보로 19분정도 소요됩니다.
카카오맵 기준으로 하얀주공5단지에서 미금역(분당선, 신분당선)까지는 버스로 9분정도 소요됩니다. 신분당선은 광교~강남~신사역까지 이어지며 강남까지는 20분(6개역) 소요 됩니다. 단지 앞 9401번, 1101번, G8110번 버스를 타면 종로, 9000번 버스를 타면 명동, 9200번 버스를 타면 위례로 환승없이 이동이 가능합니다. 또한 N15번, N31번, N62번 등 심야버스가 단지 앞에서 정차합니다. 자가용 이용시 26분 거리에 있는 신갈JC에서 경부고속도로와 영동고속도로를 탈 수 있습니다.
□ 학군
서울을 제외한 지방 학군 중 가장 높이 평가 받는 곳이 분당학군 입니다.
아파트단지 바로 인근에 성남미금초등학교, 오리초등학교, 불곡중학교, 불곡고등학교가 위치해 있으며 초등학교는 도보 2분거리에 위치한 오리초등학교로 배정받게 됩니다. 불곡중학교의 과고·외고·자사고 진학률은 5%로 전국 상위 16%입니다.
미금역 인근에 학원가가 잘 형성되어 있습니다. 구미동의 경우 학원가가 많은편은 아니나 이웃동네인 정자동, 수내동, 서현동에 학원이 많이 자리잡고 있습니다.
분당의 학원가는 정자동, 수내동, 서현동에 많이 위치해 있습니다. 구미동은 미금역 일대에 이웃동네에 비해 조금 작게 형성되어 있습니다. 분당내에서 가장 유명한 수내학원가 까지는 차량으로 12분정도 소요되며 지하철 이용시 분당선, 신분당선 모두 2정거장 거리 입니다.
□ 주변환경
하얀주공5단지가 위치한 분당은 1기 신도시 지역으로 도시 정비가 잘 되어 있습니다. 도로를 기준으로 대규모 아파트단지들이 구획별로 잘 나누어져 있어 깔끔한 느낌이 듦니다. 차량 4분 거리에 분당 서울대학교 병원이 위치해 있어서 의료시설을 쉽게 이용할 수 있으며 이마트(분당점)가 5분 거리, 롯데백화점(분당점)이 차량으로 12분 거리에 위치해 있습니다. 또한 인근에 공원 등 녹지시설이 잘 갖추어져 있고 바로 옆에 탄천이 흐르고 있어서 주말에 산책하기도 좋습니다. 분당은 주거환경, 교통, 생활편의시설, 자연환경 등이 골고루 잘 갖추어져서 거주 만족도가 매우 높은 동네입니다.
3. 시세변화
□ 15평형 전세 및 매매가
15평형의 경우 '21년 8월에 최고가 7억원에 거래된 이후 최근에는 6억원 정도에 거래가 되었습니다. 전세는 2억원 중반정도에 거래가 되고 있네요. 네이버 매도 매물 6억원~7억원으로 나와있으며 전세 매물은 3억원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 3억원 이상 필요해 보입니다.
□ 16평형 전세 및 매매가
16평형의 경우 '21년 8월에 최고가 7억원에 매매된 이후 최근 6억 4,000만원에 거래가 이루어졌네요. 현재 네이버 매도 매물 6억 3,000만원(1층)~7억 2,000만원으로 나와있으며 전세는 2억 7,000만원~3억원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 3억원초반 이상 필요해 보입니다.
4. 대지지분
하얀주공5단지 아파트의 평균 대지지분은 11.2평 입니다.
| 평형별 대지지분 |
|
| 평형 | 대지지분 |
| 49A㎡(15A평형) | 10.5평 |
| 50B㎡(15B평형) | 10.8평 |
| 51C㎡(15C평형) | 11.1평 |
| 53D㎡(16D평형) | 11.7평 |
| 54㎡(16평형) | 12.0평 |
소형평수 기준으로 양호한 대지지분을 가지고 있으며 추후 재건축시에 세대별 평수와 지분이 비슷하여 주민간 협의가 잘 될것으로 보입니다. 평형 차이가 다양할 경우 추후 재건축시 기존주택 평가가치 평가나 재건축 후 평형 선택 등에 있어서 다툼이 발생할 가능성이 높습니다. 다행히 하얀주공5단지는그럴 가능성이 적어보이네요.
5. 투자가치
□ 하얀주공5단지 장점
분당이라는 뛰어난 입지 조건이 가장 큰 장점으로 보입니다. 또한 노후도시특별법에 따른 1기 신도시 재건축 선도지구 지정 가능성이 계속해서 있기 때문에 추후 정비구역 지정에 대한 기대감도 계속 있을 것으로 보입니다. 인근에 판교나 서울대학교 병원 등 일자리가 있기 때문에 갭투자시 공실 우려가 적습니다. 주거환경이 좋기 때문에 신혼부부 또는 1인 가구의 경우 실거주를 하면서도 시세차익을 기대할 수 있어보입니다.
□ 투자시 고려사항
현재 1기 신도시 지역들이 노후계획도시특별법에 따라 1기 신도시 재건축 선도지구 지정을 위해 움직이고 있습니다. 특히나 분당은 재건축 선도지구 지정 경쟁이 가장 치열한 곳입니다. 아직 실시되지 않은 첫 단계이기 때문에 선정이 되더라도 잘 실시될지도 모르는 상황입니다. 너무 선도지구 지정에 대한 기대감을 가지고 투자하기 보다는 분당의 입지와 추후에 정비구역으로 지정이 될 수있다는 생각으로 장기 관점으로 접근하여 투자하시는 것이 좋아보입니다.
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