[목차]
1. 개요
□ 소개
동산아파트는 경기도 평택시 서정동 793번지 일대로 총 520세대, 11개동, 5층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 127%, 건폐율은 30%이며 토지용도는 제2종일반주거지역 입니다. 1989년 10월 준공되었고 현재 재건축 초기단계인 아파트입니다.
'21년 6월 기본계획이 수립되었고 현재 정비구역지정을 앞두고 있습니다. 동산아파트 재건축은 '2030년 평택 도시·주거환경정비 기본계획'에 따라 진행되는 재건축사업 입니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 68A㎡(20A평형) | 80세대 |
| 68B㎡(20B평형) | 10세대 |
| 69C㎡(21C평형) | 20세대 |
| 71B㎡(21B평형) | 120세대 |
| 72A㎡(21A평형) | 290세대 |
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 가장가까운 송탄역(1호선)까지는 버스로 14분(3개 정류장, 도보포함) 소요됩니다.
고덕국제신도시가 있는 서정리역까지는 버스로 17분(4개 정류장, 도보포함) 소요됩니다. 동산아파트에서 도보 2분거리에 있는 송탄출장소 정류장에서 M5438번 버스 이용시 양재, 신논현까지 이동가능하며 신논현까지는 1시간 20분정도 소요됩니다. 버스를 이용한 강남권 접근성이 좋습니다. 자가용 이용시 16분 거리인 송탄TG에서 평택제천고속도로를 탈 수 있고 19분 거리인 안성JC에서 경부고속도로를 탈 수 있습니다.
□ 학군
초등학교는 도보 4분거리에 있는 지장초등학교로 배정받게 됩니다. 도보 10분거리에 라온중학교, 라온고등학교가 있고 버스로 15분내외 거리에 송탄중학교, 태광중학교, 태광고등학교가 있습니다. 인근 학교가 상위 평가를 받는 학교는 아닙니다.
동산아파트 인근에는 학원가가 잘 형성되어 있지 않습니다. 가까운 고덕국제도시도 아직 학원가가 잘 형성되지 않았고요. 평택시 학원가는 비전동과 용의동이 주축입니다. 비전동 학원가는 차량으로 25분, 용이동 학원가는 30분정도 소요됩니다.
□ 주변환경
'24년 2월 준공된 힐스테이트평택더퍼스트 아파트가 바로옆에 있으며 옆단지인 세경아파트도 재건축을 진행중에 있습니다. 주변 구축아파트들이 개선되어서 깔끔한 동네로 바뀌어 가는 중입니다. 아파트 단지 인근에는 먹자골목이 있긴하지만 그 외에 별도의 주거 만족을 위한 환경들은 많이 갖추어지지 않은 곳입니다. 하지만 고덕국제신도시까지 차량으로 10분정정도면 이동 가능하여 신도시 인프라를 이용하실 수 있습니다. 삼성전자 평택캠퍼스까지도 차량으로 15분이내에 이동이 가능합니다. 차량으로 25분거리인 소사벌지구, 30분 거리인 용축지구의 배다리공원 등 녹지 환경을 누릴 수 있습니다.
3. 시세변화
□ 20평형 전세 및 매매가
20평형의 경우 '22년 6월 최고가 2억 7,000만원에 매매거래되었습니다. '24년 거래는 없고 이후 최근 거래가 '23년 3월이네요. 현재 네이버 매도 물건 2억 3,000만원 1건 나와있습니다. 전세는 9,000만원~1억 1,000만원 나와있네요. 갭투자시 현금 1억원 이상 필요해 보입니다.
□ 21평형 전세 및 매매가
21평형의 경우 '22년 9월 최고가 2억 7,500만원에 매매거래된 이후 최근에는 2억 2,800만원에 거래가 되었습니다. 거래량이 매우 적고 가격변동이 크지 않은 것으로 보입니다. 현재 네이버 매도 매물의 경우 2억 2,000만원~2억 4,000만원으로 나와있습니다. 전세의 경우 1억 2,000만원~1억 3,000만원 나와있네요. 갭투자시 현금 1억이상 필요해 보입니다.
4. 대지지분
동산아파트의 평균 대지지분은 15.8평 입니다.
| 평형별 대지지분 |
|
| 평형 | 대지지분 |
| 68A㎡(20A평형) | 13.89평 |
| 68B㎡(20B평형) | 13.89평 |
| 69C㎡(21C평형) | 14.12평 |
| 71B㎡(21B평형) | 15.56평 |
| 72A㎡(21A평형) | 15.53평 |
5. 투자가치
□ 동산아파트 장점
동산아파트 재건축은 '2030년 평택 도시·주거환경정비 기본계획'에 따라 진행되는 재건축사업 입니다. 평택시에서 기본계획으로 설정한 만큼 시 차원에서 재건축에 대한 적극적인 모습을 보이고 있습니다. 또한 유사 평형으로 구성되어 있기 때문에 추후 기존주택 가치평가나 신축 평형 구성 및 배정에 있어서 소유주간 갈등이 발생할 여지가 적습니다.
□ 투자시 고려사항
아직 재건축 극초기단계로 재건축 기대감으로 투자를 한다면 장시간 투자를 생각하셔야 될 것으로 보입니다. 또한 '24년 입주한 바로 옆단지인 힐스테이트평택더퍼스트 아파트의 국평(33평형) 네이버 매도 호가가 5억원입니다.
최근 공사비 급등으로 인한 재건축 사업성을 고려해 볼때 현재 21평형을 2억원 초반대 매수하고 분담금을 부담하고 국평 신축을 받을 경우 현재기준에서는 안전마진이 거의 없습니다. 오히려 실거주나 투자자 입장에서는 인근 신축 매수가 더 유리해 보입니다. 앞으로 공사비나 아파트 시세의 변동이 있을 수 있으니 좀 더 지켜보는 것도 좋은 생각인것 같습니다.
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