[목차]
1. 개요
□ 소개
예술인 아파트는 경기도 안산시 상록구 성포동 583번지 일대로 총 1,485세대, 13개동, 15층/20층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 216%이며 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 주차대수는 1,400대(세대당 0.94대)로 구축 치고는 양호한 편이네요. 1985년 12월 준공되었고 현재 재건축 추진중에 있습니다. '24년 3월 안전진단을 E등급으로 통과하였고 현재 정비구역 지정 단계입니다. '24년 5월에는 삼성물산에서 주민설명회를 진행하기도 했습니다. 현재 이웃한 안산현대1차 아파트와 선경아파트와 함께 3단지가 통합 재건축을 추진중에 있습니다. 성공적으로 진행될 시에는 안산 최초의 삼성브랜드 타이틀을 얻을 수 있겠네요.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 69㎡(20평형) | 3세대 |
| 81A㎡(24A평형) | 210세대 |
| 82B㎡(25B평형) | 117세대 |
| 96A㎡(29A평형) | 360세대 |
| 96B㎡(29B평형) | 45세대 |
| 101㎡(30평형) | 126세대 |
| 111A㎡(33A평형) | 399세대 |
| 111B㎡(33B평형) | 105세대 |
| 114C㎡(34C평형) | 120세대 |
2. 입지
□ 교통
예술인 아파트에서 중앙역(4호선, 수인분당선, 신안산선 예정)까지는 카카오맵 기준으로 도보로 약 21분, 버스로는 11분 정도 소요됩니다. '26년 12월에는 도보 15분거리에 신안산선인 성포역이 신규 개통될 예정입니다. 신안산선이 개통되면 광명~영등포~여의도~공덕~서울역 까지의 접근성이 대폭 향상 될 예정입니다.
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단지 앞 버스정류장에서 5609번 버스를 이용할 경우 환승 없이 여의도환승센터에 1시간 30분(19개 정류장) 정도면 도착이 가능하며 자가용 이용시 차량으로 16분 거리인 안산JC에서 영동고속도로와 서해안고속도로를 탈 수 있습니다.
□ 학군
단지내에 어린이집이 잘 갖추어있고 초등학교는 도보 1분거리인 성포초등학교로 배정받게 됩니다. 인근 도보권에 경수중학교, 중앙중학교, 경인고등학교, 성포고등학교가 있습니다.
경수중학교의 과고·외고·자사고 진학률은 2.7%(전국 상위 31%), 중앙중학교 과고·외고·자사고 진학률 4.2%(전국 상위 21%) 입니다. 중앙중학교의 경우 주소지는 단원구인데요, 진학률이 나쁘진 않네요.
학원가 이용시 고잔동 학원가를 주로 이용해야 될 것으로 보입니다. 고잔동 학원가까지는 차량으로 10분정도 소요됩니다.
□ 주변환경
예술인 아파트 인근은 대규모 주거단지가 형성되어 있으며 중앙역 인근에는 먹자골목과 상가들이 잘 형성되어 있습니다. 롯데마트(안산점)이 도보 10분거리, 홈플러스(안산고잔점)이 차량으로 8분거리에 위치해 있으며 롯데백화점(안산점)이 차량 6분거리에 위치해 있습니다. 또한 안산호수공원, 화랑유원지를 차량으로 10분 이내에 이동할 수 잇습니다.
3. 시세변화
□ 25평형 전세 및 매매가
25평형 매매가의 경우 '21년 8월 최고가 3억 6,000만원에 거래된 이후 최근에는 2억 후반~3억원 정도에 실거래 등록이 되었습니다. 최근 약간이나마 상승추세를 보이고 있네요. 네이버 매도 매물은 3억원~3억 3,000만원으로 나와있습니다. 전세매물은 1억 7,000만원 1건 나와있네요. 갭투자시 현금 1억 3,000만원 정도 필요해 보입니다.
□ 29평형 전세 및 매매가
29평형 매매가의 경우 '22년 3월 최고가 4억 3,000만원에 거래된 이후 최근 3억 중반정도에 거래가 이루어졌습니다. 25평형과 마찬가지로 가격이 상승하고 있는 추세네요. 네이버 매도 매물의 경우 3억 4,500만원~4억 1,500만원까지 나와있습니다. 현재 전세 매물은 2억원(1층) 1건 있네요. 갭투자시 현금 1억 5,000만원 정도 필요해 보입니다.
□ 33평형 전세 및 매매가
33평형 매매가의 경우 '22년 6월 최고가 4억 7,000만원에 거래된 이후 최근 4억 2,500만원까지 거래가 되었습니다. 네이버 매도 물건의 경우 3억 8,000만원(1층)~4억 7,000만원으로 나와있네요. 전세 매물은 2억 3,000만원~2억 7,000만원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 2억원 정도 필요해 보입니다.
4. 대지지분
예술인아파트의 평균 대지지분은 13평 입니다. 대지지분이 높진 않네요.
| 평형별 대지지분 |
|
| 평형 | 대지지분 |
| 69㎡(20평형) | 8.8평 |
| 81A㎡(24A평형) | 10.54평 |
| 82B㎡(25B평형) | 10.5평 |
| 96A㎡(29A평형) | 12.6평 |
| 96B㎡(29B평형) | 12.61평 |
| 101㎡(30평형) | 12.85평 |
| 111A㎡(33A평형) | 14.51평 |
| 111B㎡(33B평형) | 14.52평 |
| 114C㎡(34C평형) | 14.48평 |
5. 투자가치
□ 예술인아파트 장점
교통 호재가 있는 지역이며 대단지 아파트로써 재건축을 성공적으로 진행할시에 안산시 상록구 일대 랜드마크로 자리잡을 수도 있어보입니다. 안산시에서 재건축에 적극 협조적인 분위기로 보이며 안전진단 통과뿐만 아니라 노후계획도시 특별법에 따른 선도지구 지정도 노리고 있기때문에 사업이 잘 풀려나갈 경우 아파트 값 상승 추세는 계속 될 것으로 보입니다. 노후계획도시 특별법 적용시 기존 300%인 용적률을 450%로 향상 가능합니다.
□ 투자시 고려사항
예술인아파트 단독으로 보고 생각했을 경우 대지지분은 낮은편입니다. 단지내 상가도 큰 편이라 추후 갈등의 여지가 있으며 재건축시에 추가 용적률을 받지 않는이상 분담금 부담으로 인해 사업성이 많이 떨어질 것으로 예상됩니다. 인근 '18년 준공된 안산파크푸르지오 33평형이 7억중반정도에 거래가 되는데요, 현재 예술인 아파트 33평형 매매가로 제3종일반주거지역 최대용적률로 단독 신축 아파트를 지을 경우 안전마진이 없어보입니다. 삼성물산 사업설명회에서 단독 재건축으로 동일평형을 받을 경우 약 2억원 분담금이 든다고 하였지만 현상태 추정치이며 대부분의 재건축 사례를 보면 초기 단계 설명에 비해 추가 분담금이 많이 증가하게 됩니다. 아직 평형 구성안과 기존주택 가치평가가 되지 않았기 때문에 아주 러프한 추정 분담금입니다. 다만, 안산현대1차 아파트와 선경아파트와 함께 3단지가 통합 재건축을 잘 진행할 경우에는 얘기가 달라지겠으나 아직 초기단계이고 계획뿐인 상황이기 때문에 투자시 현명한 판단이 필요해 보입니다.
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