시범단지 우성아파트 [성남시 분당구]

[목차]

1. 개요

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□  소개

시범단지 우성아파트는 경기도 성남시 분당구 서현동 96번지 일대로 총 1,874세대, 29개동, 5층/30층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 191%, 건폐율은 22%이며 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 성남시 분당구는 노후계획도시 특별법(1기 신도시 특별법) 대상지역입니다. 시범단지 우성아파트는 옆 단지인 시범현대아파트와 1기 신도시 선도지구 지정 추진중에 있습니다.

 

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□  평형별 세대수

평형	세대수
57㎡(17평형)	55세대
72B㎡(21B평형)	110세대
74A㎡(22A평형)	55세대
84㎡(25평형)	245세대
96㎡(29평형)	190세대
105B㎡(32B평형)	84세대
106A㎡(32A평형)	558세대
155㎡(46평형)	172세대
164B㎡(49B평형)	6세대
166A㎡(50A평형)	18세대
176㎡(53평형)	155세대
197㎡(59평형)	12세대
208㎡(63평형)	136세대
240㎡(72평형)	78세대

시범단지 우성아파트는 중·대형 평수 위주의 14개 평형으로 구성되어 있습니다. 평형이 아주 다양합니다.

 

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2. 입지

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□  교통

시범단지 우성아파트에서 서현역까지

카카오맵 기준으로 가장가까운 서현역(수인분당선)까지 도보로 14분 소요됩니다. 버스를 이용할경우 7분(2개 정거장) 소요 됩니다. 수인분당선을 이용할 경우 서현역에서 선릉역까지는 31분(13개 역)이 소요됩니다. 강남 접근성이 좋으며 판교는 차량으로 10분이면 도착할 수 있습니다. 수인분당선 1개 정거장 이동하여 이매역에서는 경강선을 타고 여주까지 이동할 수 있습니다. 경강선은 원주까지 연장공사를 진행중에 있으며 추후 (먼 이야기이지만) 강릉까지 연결 될 예정입니다. 또한 서쪽으로는 인천광역시 연수구까지 연결 됩니다.

 

□  학군

단지내에 어린이집과 유치원이 있으며 서현중학교를 품고있습니다. 초등학교의 경우 옆 단지인 시범단지 현대아파트에 있는 분당초등학교로 배정받게 됩니다. 서현동은 학군으로 아주 유명한 동네죠.

분당 학원가

서현동 학원가가 아파트단지 바로 옆에 위치해 있으며 수내역 인근 수내동학원까까지 차량으로 10분이내에 이동 가능합니다. 분당은 전체적으로 학교다니는 아이들을 키우기에 좋은 동네입니다.

 

□  주변환경

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시범단지 우성아파트는 1기 신도시인 분당에 위치한 아파트로 계획도시인 만큼 주변 아파트 단지와 도로들이 잘 정리정돈 되어있습니다. 이마트(분당점), 롯데백화점(분당점), 분당구청 등을 차량으로 10분이내, 코스트코(양재)까지는 차량으로 20분정도로 이동가능합니다. 분당중앙공원, 맴돌공원, 탄천 등 공원과 자연환경이 잘 어울어져 있는 동네이기 때문에 주말에 여가시간을 보내기에도 좋습니다. 또한 판교가 직장이신 분들도 거주하시기 좋아 보이네요.

 

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3. 시세변화

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□  25평형

25평형 실거래가

25평형의 경우 '22년 4월에 12억 1,500만원에 최고가 거래된 이후 23년 하락기를 거쳐서 최근('24년 10월) 11억 3,000만원에 거래가 되었습니다. 최고가에 근접한 거래가 최근에 나왔는데요, 아무래도 1기 신도시 선도지구 영향을 받은 것 같습니다. 대체적으로 서울 상위 몇 지역을 제외하고는 '22년 말부터 시작된 하락기에서 가격 회복을 잘 못하고 있는데 시범단지 우성아파트는 다른 모습을 보여주고 있네요. 네이버 매도 물건은 11억 5,000만원~12억 5,000만원까지 나와있습니다. 전세는 4억 8,000만원~5억3,000만원까지 나와있네요. 갭투자시 현금 7억원 정도는 필요해 보입니다.

 

□  32평형

32평형 실거래가

32평형의 경우 '22년 5월에 16억 5,000만원에 최고가 거래 된 이후 최근('24년 8월) 15억 7,500만원 까지도 거래가 되었네요. 네이버 매도 매물 14억 5,000만원~16억 2,000만원까지 나와있습니다. 전세 매물은 7억원~8억원까지 나와있네요. 갭투자시 현금 8억원 정도는 생각하시는게 좋아보입니다.

 

4. 대지지분 및 투자가치

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□  대지지분

시범단지 우성아파트의 평균 대지지분은 17.4평입니다. 중대형 평형 위주다보니 대지지분이 많네요.

 

평형별 대지지분
평형	세대수
57㎡(17평형)	8.18평
72B㎡(21B평형)	10.62평
74A㎡(22A평형)	10.63평
84㎡(25평형)	11.52평
96㎡(29평형)	13.5평
105B㎡(32B평형)	15.09평
106A㎡(32A평형)	15.05평
155㎡(46평형)	23.5평
164B㎡(49B평형)	23.58평
166A㎡(50A평형)	23.58평
176㎡(53평형)	23.84평
197㎡(59평형)	29.31평
208㎡(63평형)	29.24평
240㎡(72평형)	34.51평

□  투자가치

시범단지 우성아파트의 경우 장기간 우상향 하는 모습을 보여줄 것으로 보입니다. 최근 재건축을 시도하는 노후아파트들이 건축비 증가로 인하여 투자자들에게 외면을 받고 있긴하지만 분당의 경우 어느 정도의 관심을 받고 있고 집값 하락기('22년 말~ 현재)임에도 불구하고 직전 신고가와 근접한 거래가 이루어졌습니다. 1기 신도시 선도지구 이슈도 있을 뿐만 아니라 분당이라는 입지자체의 가치는 계속 올라갈 것으로 보입니다. 좋은 학군지, 뛰어난 서울 접근성과 주거환경으로 인한 거주수요가 계속될 것으로 보입니다. 실거주를 하면서 자산을 늘려가는 것도 좋아보이고 공실 위험이 매우적기 때문에 갭투자로 가지고 있어도 좋겠네요.

 

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5. 총평

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□  시범단지 우성아파트 장점

학군, 입지, 교통 측면에서의 뛰어남, 1기 재건축 선도지구 이슈, 높은 대지지분

 

□  시범단지 우성아파트 단점

평형이 다양함. 단독으로 재건축을 진행하게 될 경우 평형이 다양하면 기존 주택 가치평가나 추후 신축 평형 구성 및 선별에 있어서 소유주간의 갈등이 발생하기 쉽습니다. 또한 어느정도 사업성을 확보하려면 대형평수를 줄이고 중소형 평수를 늘려야되는데 대형평수 소유주가 더 작은 평수로 가는것을 꺼려할 수도 있습니다.

 

□  총평

1기 신도시 선도지구가 '24년 첫 선정예정이고 앞으로도 계속 정하며 노후계획도시를 정비하겠다는 정부의 의지가 있기는 계획대로 잘 진행이 될지도 지켜봐야되고 추후 정권이 변할 경우 노후계획도시 정비사업 자체가 중단될 수도 있습니다. 만약 그럴경우에는 단독 재건축 추진 가능성에 대한 가능성도 염두해두고 투자를 해야될 것으로 보입니다. 하지만 이런한 정비 이슈가 아니더라도 분당이라는 입지는 점진적으로 우상향그래프를 보이지않을까 싶네요. 최근 분당지역이 매수인과 매도인 눈치싸움 중으로 보입니다. 매도 물건이 많지도 않을 뿐더러 이전 거래보다 호가를 높여서 매물을 내놓는 경우가 더러보입니다. 투자나 실거주면에서 장기간 생각하신다면 원하는 가격대 설정을 잘 하셔서 매수하시길 추천드립니다.