[목차]
1. 개요
□ 소개
한성1차 아파트는 경기도 용인시 기흥구 구갈동 380번지 일대로 총 570세대, 12개동, 5층/6층 건물로 구성된 단지 입니다. 용적률은 105%, 건폐율은 23%, 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 1992년 11월 준공되었고 현재 재건축 진행중인 단지입니다. '23년 1월 안전진단을 E등급으로 통과(PC 구조)하였고 도시계획위원회 심의를 거쳐 재건축 정비구역으로 지정될 예정입니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 53B㎡(16B평형) | 450세대 |
| 53A㎡(16A평형) | 120세대 |
전체 16평형 단일 평형으로 구성되어 있으며 구조만 2종류로 약간 차이가 납니다.
2. 입지
□ 교통
한성1차 아파트는 기흥역(수인분당선, 에버라인)까지 도보 3분으로 초역세권 단지 입니다. 차량으로 7분거리인 수원신갈IC에서 경부고속도로를 탈 수 있으며, 경부고속도로를 통해 차량 10분만에 영동고속도로도 탈 수 있습니다. 지하철 이용과 자가용 이용 모두 편리한 위치 입니다. 아파트 단지앞에는 공항버스를 탈 수 있어서 인천공항 3층 출국장까지 1시간 40분만에 버스로(9개 정류장) 편히 이동 할 수 있습니다. 기흥역에서 수인분당선을 통해 2정거장 거리인 구성역에는 GTX-A가 동탄~수서까지 운행중에 있기때문에 서울 접근성도 좋습니다.
□ 학군
초등학교는 바로 옆 단지의 구갈초등학교로 배정받게 되고 신갈중학교, 기흥고등학교가 도보권에 위치해 있습니다.
크지는 않지만 단지 인근에 학원가도 잘 형성되어 있습니다. 그리고 차량으로 8분거리, 에버라인 1정거장 거리에 강남대학교가 위치해 있습니다.
□ 주변환경
기흥역 주변으로 구축단지와 신축단지 아파트들이 밀집해 있습니다. 아파트 단지 바로 건너편에 기흥구청이 위치해 있고 인근 강남대학교 앞에는 먹자골목이 잘 형성되어 있습니다. 차량 15분거리에 한국 민속촌이 위치해 있어서 주말에 여가시간을 보내기에 좋고 근처에 수원CC(36홀), 남부CC(18홀)이 위치해 있어 골프가 취미인 분들에겐 안성맞춤이겠네요. 롯데마트(신갈점)이 차량으로 6분, 코스트코(공세점)이 차량으로 20분거리에 있어서 대형 마트를 이용하기도 편리합니다.
3. 대지지분 및 정비계획
□ 대지지분
한성1차 아파트의 평균 대지지분은 15.19평 입니다.
| 평형 | 대지지분 |
| 53B㎡(16B평형) | 15.21평 |
| 53A㎡(16A평형) | 15.12평 |
타입별로 미세한 지분차이는 있네요. 대지지분이 많아서 사업성은 좋아보이며 평형구성이 단순하여 소유주간의 갈등 발생여지도 거의 없다고 봐야겠네요.
□ 정비계획
한성1차아파트는 재건축을 통해 최고층수 39층, 총 804세대의 신축 아파트로 새롭게 태어날 계획입니다. 가장 인기있는 중형 평수로 구성하여 234세대를 늘릴 계획이네요.
4. 시세변화
□ 16평형 매매가
16평형 매매가의 경우 '21년 9월 최고가 6억 8,500만원에 거래된 이후 가격이 하락하여 최근에는 4억원대 후반 거래가 많이 이루어졌습니다. 현재 네이버 매도 매물 4억 9,000만원~5억 3,000만원까지 나와있습니다. '21년도의 경우 부동산 급상승기 였으며 재건축 아파트의 인기가 많았기에 고가 거래가 되었지만 최근 건축비 증가로 인한 재건축 아파트 투자심리가 위축되어 가격이 많이 내려온 듯 싶습니다.
□ 16평형 전세가
전세가의 경우 '22년 7월 최고가 2억 5,000만원에 거래가 있었고 실거래가 기준으로 2억 미만 거래가 많이 있네요. 네이버 전세 매물은 1억 8,000만원~2억 2,500만원까지 나와있습니다. 층수 및 수리여부에 따라 전세가 차이가 나는 것으로 보입니다. 갭투자시에 현금 3억원 이상 필요해 보입니다.
5. 총평
□ 한성1차아파트 장점
양호한 대지지분을 갖추고 있으며 수인분당선인 기흥역 초역세권에 위치해있습니다. 또한 소규모 단일 평형 아파트로 재건축 사업진행속도가 빠를 것으로 예상되며 GTX 수혜지역이기도 합니다.
□ 한성1차아파트 단점
초역세권이지만 용인시 외곽지역이긴 합니다. 가까운 거리에 생활과 필요한 인프라와 시설들은 잘 갖추어져 있긴 하지만 외곽지역인 느낌은 벗어날 수 없어보이네요.
□ 투자가치
분담금이 확정되봐야 알겠지만 기다림에 대한 시간적 여유가 있다면 현 가격에 투자하는 것도 괜찮아 보이긴 합니다. 요즘 건축비 증가로 인하여 재건축 아파트를 매수할 경우 기축 아파트 매수에 비해 가격적 매리트가 없어서 오히려 손해를 본다고 여겨지는 단지들이 많이 있는데요, 한성1차의 경우 그럴 것 같지는 않아 보입니다.
기흥 옆 기축 아파트인 힐스테이트기흥(주상복합) 36평형이 9억원대 중반에 거래되고 있습니다. 현재 한성아파트 매수가 약 5억원을 생각하더라도 추후 전용 84㎡ 아파트를 배정 받을 때 분담금이 4억이상 나올 것 같지는 않네요. 다만 재건축사업이라는게 시간이 오래 걸리는 만큼 큰 금액을 뭍어둬야 된다는 점과 추후 기축 아파트의 시세 변동이 있을 수 있다는 점은 고려해야 겠네요.
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