[목차]
1. 개요
□ 소개
세종1차 아파트는 경기도 시흥시 정왕동 1877-3번지 일대로 총460세대, 19개동, 5층/10층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 134%, 건폐율은 24%이며, 토지용도는 제2종일반주거지역 입니다. 1996년 11월 준공되었습니다.
□ 평형별 세대수
세종1차 아파트는 총 3개의 평형으로 구성되어 있으며 평형별로 세대수가 골고루 분포되어 있습니다. 25평형은 5층건물이고 29평형과 40평형은 10층건물 입니다.
| 평형 | 세대수 |
| 85㎡(25평형) | 180세대 |
| 98㎡(29평형) | 160세대 |
| 132㎡(40평형) | 120세대 |
2. 입지
□ 교통
세종1차아파트는 오이도역(4호선, 수인분당선) 초역세권 입니다. 아파트 단지 입구에서 길만 건너면 지하철 역에 도착 할 수 있습니다. 그리고 시흥 경전철이 '25년에 오이도역에 개통예정인데요, 경전철이 개통되면 인근 배곧신도시와의 통행이 더 편리해질 예정입니다. 또한 자가용을 이용할 경우 정왕IC와 월곶IC가 차량 10분거리에 있으며 월곶IC를 통해서 영동고속도로를 이용하실 수 있습니다. 현재 수년째 배곧대교 건설이 표류중에 있습니다. 배곧대교는 송도국제도시와 배곧신도시를 잇는 다리인데요, 환경단체의 반대로 인해 사업이 진행되지 못하고 있습니다. 배곧대교가 완성된다면 송도국제도시와의 접근성이 비약적으로 향상되어 정왕동과 배곧신도시의 가치가 상승할 것으로 기대됩니다.
□ 학군
아파트 단지내에 어린이집과 함현중학교가 위치해 있습니다. 초등학교는 옆 단지인 대림4단지 아파트에 위치한 함현초등학교로 배정받게 됩니다. 그외에 도보권에 함현고등학교가 위치해 있습니다.
정왕동 학원가까지는 도보 10분, 배곧동 학원가까지는 차량으로 10분정도 소요됩니다.
□ 주변환경
오이도역 인근은 대규모 아파트 단지로 상가, 아파트 단지, 도로 등이 잘 분리되어 형성되있습니다. 또한 인근에 배곧신도시가 인접하여 공원과 신도시 인프라를 함께 누리기 좋은 환경입니다. 대형마트는 차량 10분대 거리에 롯데마트(시흥배곧점), 홈플러스 메가푸드마켓(시화점)이 있습니다. 또한 시화공단까지 차량으로 9분거리이기 때문에 직주근접 요건을 갖추고 있는 아파트 단지 입니다.
3. 시세변화
□ 25평형 매매가
25평형 매매가격은 '21년 7월 최고가 3억 7,000만원에 거래된 이후 최근에는 2억 7,000만원 근처로 거래가 많이 되었네요.
네이버 부동산에는 2억 8,500만원(1층)~3억 4,000만원에 매도 물건 나와있네요. 25평형의 경우 5층건물이기 때문에 중층 선호도가 높을 것 같습니다. 임대 놓기도 편리하고요. 네이버 전세 매물은 2억 5,000만원 1건 나와있네요. 현재 전세매물 호가가 좀 높아보이긴 한데, 갭투자시에 현금 8,000만원이상 생각하시는게 적절해 보입니다.
□ 29평형 매매가
29평형의 경우 '22년 3월 최고가 5억 5,500만원에 거래된 이후 최근에는 4억 500만원 거래가 되었네요. 네이버 부동산에는 4억 2,000~6,000만원에 매도 물건 나와있네요. 현재 네이버 전세매물 나온건 없는데요, 2억원 중반~3억원 정도에 실거래 신고가 되있습니다. 갭투자시에 현금 1억 5,000만원 이상 필요해 보입니다.
□ 40평형 매매가
40평형 매매가 추이입니다. '23년 4월 최고가 5억 3,000만원에 거래된 이후 최근에 최고가 근접한 5억 2,000만원에 거래되었습니다. 29평형 최고가보다 40평형 최고가가 낮은데, 29평형의 경우 부동산 상승기인 '21~'22년에 거래된 내역이라 그런 것 같네요. 네이버 부동산에는 5억 2,000만원~6억원에 매도 물건 나와있습니다. 전세 매물은 4억원 1건 있네요.
4. 대지지분
경기도 시흥시 정왕동 세종1차 아파트의 평균 대지지분은 22.8평 입니다.
| 평형별 대지지분 |
|
| 평형 | 대지지분 |
| 85㎡(25평형) | 19.06평 |
| 98㎡(29평형) | 21.72평 |
| 132㎡(40평형) | 30.59평 |
5. 투자가치
세대수도 적고 최근 부동산 거래자체가 많이 위축된 상황이기 때문에 세종1차 아파트의 전세가와 매매가가 어느정도가 적정가가 맞을지는 신중히 생각해보고 접근해야 될 것 같습니다. 현 상황을 봤을때 25평형의 경우에는 소액 갭투자를 통해 장기 투자하는 방법은 좋아보이긴 합니다. 입지가 뛰어나고 대지지분이 많기 때문에 추후 재건축 얘기가 충분히 나올 수 있는 곳입니다. '96년 준공된 아파트이기 때문에 아직 재건축 연한도 되지 않았고 재건축 사업이라는게 장기간 걸리는 사업이기 때문에 긴 시간을 보고 투자하는 것이 좋아보입니다. 현재 건축비 상승이나 대출규제 등 시장상황이 구축 아파트 투자에 좋지는 않기 때문에 단기간 차익을 바라보는 것은 힘들어 보입니다. 모니터링을 하다보면 급매도 충분히 나올 수 있는 상황이기 때문에 투자에 관심있으신 분들은 자주 모니터링을하며 소액 투자 가능한 급매매물을 잡는 것도 좋아보입니다.
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