한솔1단지 청구[성남시 분당구]

[목차]

1. 개요

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□  소개

한솔1단지청구 아파트는 경기도 성남시 분당구 정자동 110번지 일대로 총 858세대, 14개동, 14층/25층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 155%, 건폐율은 11%이며 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 1994년 4월 준공되었고 올해로 준공된지 31년차 입니다. 성남시 분당구는 1기 신도시 지역으로 노후계획도시 특별법(1기 신도시 특별법)에 따른 정비 대상지역에 해당됩니다. 현재 한솔 1, 2, 3단지(청구, LG, 한일)가 1기 신도시 선도지구 지정을 위해 함께 움직이고 있습니다.

 

▼ ▼노후계획도시 특별법(1기 신도시 특별법) ▼ ▼

[노후계획도시 특별법] 적용지역, 내용 등 수혜지역 (tistory.com)

[노후계획도시 특별법] 적용지역, 내용 등 수혜지역

 

□  평형별 세대수

평형	세대수
64㎡(19평형)	232세대
106㎡(32평형)	392세대
122㎡(37평형)	156세대
159㎡(48평형)	78세대

 

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2. 입지

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□  교통

카카오맵 기준으로 가장 가까운 정자역(분당선, 신분당선)까지 도보 20분으로 나오네요. 멀다하기도 그렇고 가깝다고 하기도 좀 애매한 거리이긴 하네요.

정자역가지 버스로는 12분(5개 정류장) 소요됩니다. 정자역에서 강남역 까지는 신분당선으로 16분거리 (5개 정거장)입니다. 신분당선은 현재 용산까지 연결하기위해 공사를 진행중에 있습니다. '27년 개통예정인데, 개통이 되면 서울 주요 요충지로의 접근성이 더 좋아 지겠네요.

 

□  학군

단지내에 어린이집이 위치해 있으며 옆단지인 한솔3단지에 유치원이 있어서 아기들 키우기에도 좋은 곳 입니다. 초등학교는 옆단지인 정든마을에 위치한 불정초등학교로 배정받게 됩니다. 수내고등학교, 한솔고등학교가 가까이 위치해 있으며 수내동 학원가까지는 차량으로 5분정도 걸립니다.

 

□  주변환경

1기 신도시인 만큼 정비가 잘 되어있고 동네가 깔끔하여 주거환경이 뛰어납니다. 1기 신도시중에 분당의 아파트 값이 제일 비싼 이유가 다 있겠죠? 탄천을 끼고 있어서 산책로가 잘 되어있고 이마트, 서울대학병원 등이 가까이 있습니다. 판교역 현대백화점까지 차량으로 14분거리, 신분당선 이용시 1 정거장이며 롯데백화점 분당점까지 차량으로 9분거리, 지하철 분당선 1정거장 입니다. 또한 분당 지하철 역 일대에는 먹자골목이 잘 형성되어 있어 맛집도 많이 있습니다.

 

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3. 대지지분 등 투자가치

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□  대지지분

한솔1단지청구 아파트의 평균 대지지분은 18.6평 입니다. 중대형 평수가 많다보니 대지지분도 많긴 합니다.

평형별 대지지분
평형	대지지분
64㎡(19평형)	10.71평
106㎡(32평형)	18.38평
122㎡(37평형)	22.04평
159㎡(48평형)	29.14평

 

□  투자가치

분당이라는 입지면에서 투자가치는 충분하다고 보입니다. 현재 1기 신도시 특별법에 따른 선도지구 지정에 대한 호재도 있지만 선도지구 지정이 밀릴 경우 추후 재건축을 보고 투자하기에는 신중하게 접근해야 될 것 같습니다. 평균 대지지분이 높기는 하나 단독 재건축시에 19평형 소유주의 경우 신축 국평(32평형) 신청 시 추가 분담금이 많이 발생할 것으로 예상되며 세대간 대지지분 차이가 많이나기 때문에 추후 신축 평형 구성 및 조합원 평형 선택시에 소유주간의 갈등이 발생 할 수도있습니다. 재건축을 바라보는 투자 보다는 실거주를 위한 매수로 접근하시는 분들의 경우 실거주와 자산증식을 함께 누릴 수 있을 것으로 보입니다. 분당의 교통, 거주환경 등을 볼 때 장기간 시세는 우상향 할 것으로 보입니다. 그리고 이번에 한솔1,2,3단지가 선도지구로 선정되는것이 아니더라도 1기 신도시 선도지구 지정과 시행에 따라 시세 변동이 생길 것으로 보입니다. 

 

4. 시세변화

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□  19평형

19평형의 경우 매매 최고가 8억 3,500만원('22. 4.), 전세 최고가 4억 5,000만원('24. 2.) 거래되었습니다. 매매가의 경우 직전 최고가 거래 이후 소폭 하락하였다가 최근 고가에 거의 근접한 8억 8,200만원('24. 8.)까지 거래가 되었으며 네이버 매도 물건의 경우 7억 9,000만원~8억 3,000만원 까지 나와있습니다. 갭투자시 현금 3억 5,000만원 이상 필요해 보입니다.

 

□  32평형

32평형의 경우 매매 최고가 14억원('21. 9.), 전세 최고가 8억원('21. 10.)을 기록하였었네요. 32평형 또한 매매가 13억원('24. 7.)거래로 전고점에 근접한 거래사례가 나왔습니다. 네이버 매도 물건의 경우 12억 9,000만원~14억원까지 나와 있네요. 전세는 6억 5,000만원 1건 나와 있습니다. 갭투자시에 현금 6억 5,000만원 이상 필요해 보입니다.

 

□  37평형

37평형의 경우 매매 최고가 14억 4,000만원('22. 6.), 전세 최고가 9억원('20. 11.)에 거래 이력이 있습니다. 현재 네이버 매도 물건 14억 5,000만원~15억 7,000만원에 나와있네요. 전세 물건 6억 8,000만원(1층), 8억원 2건 나와있습니다. 갭투자시에 현금 7억원 이상 필요해 보입니다.

 

□  48평형

48평형의 경우 매매 최고가 17억 3,000만원('21. 5.), 전세 최고가 9억 3,000만원('21. 11.)에 거래 되었습니다. 현재 네이버 매도 물건 16억 5,000만원~17억원에 나와있네요. 전세 매물은 없네요. 갭투자시 현금 8억원 이상 필요해 보입니다.

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5. 총평

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분당이 전체적으로 매물이 매우 적네요. 학군, 교통, 일자리 등 전체적으로 살기 좋은 곳이기때문에 부동산 정체기 임에도 불구하고 매도 물건이 적은 듯 합니다. 가지고 있으면 우상향 할 것으로 보이기 때문이죠. 최근 1기 신도시 선도지구 지정 예정이슈도 영향을 준 것 같습니다. 분당은 실거주 및 투자 모두 우수한 지역이니 관심 가지고 살펴보시면 좋으실듯 싶습니다.

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