[목차]
1. 개요
□ 소개
까치대우,롯데,션경 아파트는 경기도 성남시 분당구 구미동 77번지 일대에 위치해 있으며 총 976세대, 16개동, 9층/25층 건물로 구성되어 있으며 용적률은 145%, 건페율은 13%, 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 1995년 11월 준공되었고 20평형~48평형대로 구성되어있습니다. 성남시 분당구는 1기 신도시 지역으로 노후계획도시 특별법(1기 신도시 특별법)에 따른 정비대상지역에 해당하는 곳입니다. 현재 까치 대우,롯데,선경 아파트(까치마을 1단지)는 까치마을 2단지, 하얀주공 5단지와 함께 1기 신도시 선도지구 지정을 추진중에 있습니다.
▼ ▼노후계획도시 특별법(1기 신도시 특별법) ▼ ▼
[노후계획도시 특별법] 적용지역, 내용 등 수혜지역 (tistory.com)
[노후계획도시 특별법] 적용지역, 내용 등 수혜지역
1. 노후계획도시 특별법이란?안녕하세요. 요즘 부동산시장에서 핫한'노후계획도시 특별법'에 대해 알아보겠습니다.'노후계획도시 특별법'은 '1기 신도시 특별법'이라고도 불리는데요 고령화 사
realty-invest.tistory.com
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 68㎡(21평형) | 222세대 |
| 89㎡(27평형) | 308세대 |
| 104㎡(32평형) | 354세대 |
| 123㎡(38평형) | 32세대 |
| 158㎡(48평형) | 60세대 |
주로 중형평수 위주이며 약간의 대형평수가 섞여있습니다.
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 가장 가까운 미금역(분당선, 신분당선)까지 도보로 12분 거리입니다. 신분당선을 이용하면 강남역까지 19분(6개 정거장)만에 이동이 가능합니다. 미금역까지 버스를 이용할 경우 5분(1개 정거장) 소요됩니다. 분당선, 신분당선 더블역세권이기 때문에 서울 및 수도권 내에 이동이 아주 편리한 지역입니다.
차로 21분이면 수원신갈IC에서 경부고속도로를 이용할 수 있기 때문에 남쪽지역으로의 이동도 매우 용이합니다.
□ 학군
분당학군은 워낙 유명하기에 누구나 다 알고 있을겁니다. 까치마을 내에 미금초, 불곡중, 불곡고가 위치해 있기 때문에
초중고를 집근처에서 다닐 수 있습니다. 미금동 학원가 뿐만 아니라 수내동, 서현동 학원가까지 이동하기 편리합니다. 또한 단지내에 어린이집이 3곳이나 위치하고 있어 어린 아이들을 키우기에도 적합한 아파트 단지입니다.
□ 주변환경
분당은 1기 신도시 계획도시로써 아파트 단지들이 구획별로 잘 정리되어 있고 동네 관리가 잘 되어서 깔끔합니다. 분당서울대학교병원이 도보 10분대 거리에 위치해 있어 의료시설 이용이 편리하며 아파트 단지내에 119가 위치하고 있습니다. 미금역 인근의 먹자골목을 이용하기에도 좋고 먹자골목가 약간 떨어져 있기 때문에 주말 등 밤시간에도 소음 없이 조용히 지낼 수 있습니다.
3. 대지지분 등 투자가치
□ 대지지분
까치 대우,롯데,선경 아파트의 평균 대지지분은 18.7평으로 재건축 사업성있는 지분을 가지고 있습니다.
| 평형별 대지지분 | |
| 평형 | 세대수 |
| 68㎡(21평형) | 12.36평 |
| 89㎡(27평형) | 17.02평 |
| 104㎡(32평형) | 20.43평 |
| 123㎡(38평형) | 24.52평 |
| 158㎡(48평형) | 32.4평 |
작은 평수도 재지지분이 양호한편이며 48평형의 경우 재건축 후 국평 선택시 환급도 가능해 보입니다. 물론 추후 재건축시 평형 구성에따라 달라질 수는 있습니다.
□ 투자가치
분당이라는 지역임을 생각했을 때 대지지분은 훌륭한 편에 속합니다. 주거환경이 뛰어난 곳이라 실거주를 하며 시세 상승을 기대하기에도 좋고 갭투자를 했을 경우 공실 걱정도 없는 곳입니다. 노후계획도시 특별법에 따라 1기 신도시 선도지구로 선정이 된다면 좋겠지만 되지 않더라도 필요시에 단독으로 재건축을 시행하기에도 사업성이 충분해 보입니다. 최근 선도지구에 관심이 쏠려 있고 올해 선정여부가 결정이 날 예정인데, 이번에 선정이 되지 않더라도 가격 상승 여력은 충분해 보입니다.
4. 시세변화
□ 21평형
21평형의 경우 '22년 3월 9억 3,500만원에 최고가 매매거래 이후 최근('24년 9월) 8억 7,000만원에 실거래 신고 되었습니다. 거의 최고가 근접해왔고 신고가를 새로 쓸 수도 있어보이네요. 현재 네이버 매도 매물의 경우 8억 후반~9억 초반으로 나와있습니다. 전세는 4억 근처로 거래되는 것으로 보이네요. 갭투자를 할 경우 현급 5억이상 필요해 보입니다.
□ 27평형
27평형의 경우 '21년 9월 12억 7,500만원에 최고가 매매거래 이후 최근('24년 7월) 11억 8,000만원에 실거래 신고 되었습니다. 거의 최고가 근접해왔고 신고가를 새로 쓸 수도 있어보이네요. 현재 네이버 매도 매물의 경우 11억 중반~12억 중반으로 나와있습니다. 27평형도 매매가가 전고점 인근까지 올라왔습니다. 전세는 5억 5천만원 정도에 거래되는 것으로 보이네요. 갭투자를 할 경우 현급 6억이상 필요해 보입니다.
□ 32평형
32평형의 경우 '22년 4월 14억 3,500만원에 최고가 매매거래 이후 최근('24년 5월) 12억 2,000만원에 실거래 신고 되었습니다. 현재 네이버 매도 매물의 경우 14억~15억으로 나와있습니다. 32평형도 역시나 매매가가 전고점 인근까지 올라왔습니다. 전세는 7억원 정도에 거래되는 것으로 보이네요. 갭투자를 할 경우 현급 7억이상 필요해 보입니다.
□ 38평형
38평형의 경우 최근 신고가 매매거래가 나왔습니다. '24년 6월 14억 9,000만원에 신고가 거래 되었네요. 현재 네이버 매도 매물 15억 9,000만원 1건, 전세 물건은 8억원 1건나와있습니다. 갭투자를 할 경우 현급 8억이상 필요해 보입니다.
□ 48평형
48평형의 경우 '23년 6월에 최고가 17억 2,000만원으로 거래가 되었습니다. 현재 네이버 매매 물건 18억원, 전세물건 7억 5,000만원(1층) 나와있습니다. 갭투자시 현금 10억이상 필요해 보입니다.
5. 총평
까치마을 대우, 롯데, 선경(까치마을 1단지)는 분당내에서도 인기있는 아파트 입니다. 높은 대지지분과 분당내 주요지역에 위치함으로써 투자가치도 뛰어날 뿐만 아니라 실거주 만족도도 높은 곳입니다. 현재 분당 전체적으로 매물들이 잠기고 있습니다. 아무래도 1기 신도시 선도지구 지정 영향으로 보이긴 합니다. 1기 신도시 선도지구 지정이 매년 된다고는 하지만 추후 정치권의 상황에 따라 없어질수도 지연이 될수도 있어보입니다. 조건이 더 좋아 질수도 있고요. 하지만 선도지구 지정이 없어지더라도 까치마을 1단지의 시세 상승은 이어질 것으로 생각됩니다. 서울 강남권 등 특정 지역을 제외하고 최근 신고가에 근접 혹은 신고가 거래가 나온 것은 의미 있는 거래라고 보이며 그만큼 시장의 관심을 많이 받는 지역이라는 의미로 해석됩니다. 부동산을 통해 자산증식을 생각하시는 분들은 꼭 눈여겨 보시기 바랍니다.
'아파트분석 > 경기도' 카테고리의 다른 글
| 한성1차 아파트[용인시 기흥구] (47) | 2024.10.10 |
|---|---|
| 한솔1단지 청구[성남시 분당구] (50) | 2024.10.08 |
| 청솔공무원 아파트 [성남시 분당구] (58) | 2024.10.03 |
| 안산 본오주공 아파트[경기도 안산시] (28) | 2024.10.02 |
| 사랑벽산, 선경, 삼익 아파트[경기도 부천시 원미구 상동] (25) | 2024.10.01 |