[목차]
1. 개요
□ 소개
미륭,미성,삼호3차(월계동 미미삼) 아파트는 서울특별시 노원구 월계동 13번지 일대로 총3,930세대, 32개동, 5층/14층 건물로 구성된 대단지 아파트 입니다. 용적률은 131%, 건폐율은 12%이며 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 1986년 6월 준공되었고 예전부터 재건축 투자자들에게는 유명한 단지입니다. '23년 6월 정밀안전진단을 통과하여 재건축을 준비중에 있습니다. 재건축시 강북 최대 재건축 단지로 기록될 예정입니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 해당동 | 세대수 |
| 43㎡(13평형) | 1~9동 | 500세대 |
| 68㎡(20평형) | 10~17동 | 1,120세대 |
| 71㎡(21평형) | 17~23동 | 1,050세대 |
| 78㎡(23평형) | 24~32동 | 1,260세대 |
2. 입지
□ 교통
미성,미륭,삼호3차 아파트는 광운대역(1호선)과 인접한 초역세권 단지 입니다. 아파트 단지가 넓기 때문에 동에 따라서 역까지 거리차이가 많이 나겠네요. 1동~9동은 석계역(1호선, 6호선)까지도 도보로 쉽게 이동 가능합니다. 석계역 정류장에서 3100번, 3100N번 버스 이용시 강남까지 27분(4개 정류장)소요 됩니다. 동부간선도로가 바로 옆에 위치해 있기 때문에 자가용으로 성수동까지 이동하기도 용이합니다. 또한 GTX-C('28년 개통 예정)가 광운대역을 통과 할 예정입니다.
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□ 학군
단지내에 다수의 어린이집이 위치해 있으며, 삼호3차는 서울녹천초등학교로 배정이되고, 미륭,미성은 서울한천초등학교로 배정이 됩니다. 인근에 녹천중학교가 위치해 있고 조금 떨어진 거리에 광운인공지능고등학교와 인덕과학기술 고등학교가 위치해 있습니다. 중고등학교 학군은 그리 좋은편은 아니고 인근에 학원가가 형성되어있지 않기 때문에 중계동 학원가를 이용해야 합니다. 중계동 은행사거리 학원가 까지는 차량으로 14분정도 소요됩니다.
□ 주변환경
이마트 및 이마트 트레이더스와 인접해 있어서 마트에 다니기 편리한 곳입니다. 또한 광운대역세권개발사업이 진행중이며 단지 바로옆에 서울원아이파크 아파트(1,856세대, 6개동, 최고층 47층)가 지어질 예정입니다. 종합병원인 서울의료원까지는 차량으로 15분거리에 있어 의료시설을 부담없이 이용할 수 있습니다. 창동차량기지 부지에 서울디지털바이오시티 조성할 예정이고 창동역 인근 서울아레나복합문화시설이 '27년 상반기 준공 될 예정입니다. 중랑천을 끼고 있고 영축산 근린공원이 가까이에 있어서 여가시간에 산책하기도 좋습니다.
3. 대지지분 및 투자가치
□ 대지지분
미성,미륭,삼호3차 아파트의 평균 대지지분은 15.4평 입니다.
| 평형별 대지지분 |
|||
| 평형 | 해당동 | 전용면적(㎡) | 대지지분 |
| 43㎡(13평형) | 1~9동 | 33 | 12.61평 |
| 68㎡(20평형) | 10~17동 | 50 | 14.18평 |
| 71㎡(21평형) | 17~23동 | 51 | 14.56평 |
| 78㎡(23평형) | 24~32동 | 59 | 16.75평 |
□ 투자가치
미성,미륭,삼호3차(미미삼) 아파트는 주변 개발호재가 많고 제3종일반주거지역에 평균 대지지분이 많아서 추후 재건축을 바라보고 투자하기에 좋은 단지로 보입니다. 인근 단지인 월계시영아파트, 월계삼호4차 아파트도 안전진단 통과 후 재건축을 준비중이며 광운대역세권개발까지 더해지게 되면 광운대 인근 전체가 신축 대단지 아파트로 가득 찰 것으로 보입니다. 미미삼의 경우 오래전부터 재건축 얘기가 나왔고 재건축 투자자들 입에 오르내리던 아파트 입니다. 지금까지 재건축이 많이 지연이 되어왔는데, 최근 서울시에서 노후 주거지역 개발에 적극적이다 보니 이 기회에 좋은 성과를 냈으면합니다.
4. 시세변화
□ 13평형 매매가
13평형 매매가의 경우 '21년 9월에 최고가 7억 2,650만원에 거래된 이후 가격이 많이 하락하였습니다. 최근에는 5억 초반 실거래가 등록이 많이 되었네요. 네이버 매도 매물은 5억 6,000만원~6억원까지 나와있습니다. 전세는 1억 1,000만원 매물 1건 나와있네요. 갭투자시 현금 4억 5,000만원이상 필요해 보입니다.
□ 21평형 매매가
21평형 매매가의 경우 '21년 9월에 최고가 8억 7,500만원에 거래된 이후 가격이 많이 하락하였습니다. 최근에는 6억 초중반 실거래가 등록이 많이 되었네요. 네이버 매도 매물은 6억 3,500만원~7억 1,000만원까지 나와있습니다. 전세는 2억 2,000만원~2억 8,000만원까지 나와있네요. 13평형과 비슷하게 갭투자시 현금 4억 5,000만원정도는 생각해야겠네요.
□ 22평형 매매가
22평형 매매가의 경우 '21년 9월에 최고가 9억원에 거래된 이후 가격이 많이 하락하였습니다. 최근에는 6억 중반 실거래가 등록이 많이 되었네요. 네이버 매도 매물은 6억 6,000만원~7억원까지 나와있습니다. 전세는 1억 8,000만원~2억 4,000만원까지 나와있네요. 갭투자시 현금 5억정도 생각해야 될 것 같네요.
□ 23평형 매매가
22평형 매매가의 경우 '21년 9월에 최고가 9억 8,000만원에 거래된 이후 가격이 많이 하락하였습니다. 최근에는 7억 중반 실거래가 등록이 많이 되었네요. 네이버 매도 매물은 7억 2,000만원~8억 2,000만원까지 나와있습니다. 전세는 2억 2,000만원~2억 7,000만원까지 나와있네요. 갭투자시 현금 5억이상 생각해야 될 것 같네요.
5. 총평
□ 미륭,미성,삼호3차 장점
대단지 아파트이며 사업성이 뛰어난 재건축 단지입니다. 주변 개발 호재가 많이 있으며 최근 재건축사업이 가시화되는 것으로 보입니다. 대단지임에도 불구하고 평형대가 비슷하며 평형별 대지지분 차이가 크지 않아 주민간 단합이 잘 될 것으로 예상됩니다. 재건축이 될 경우 서울 동북부 최대단지겸 랜드마크가 되지 않을까 싶습니다.
□ 미륭,미성,삼호3차 단점
재건축 사업은 긴 시간이 필요합니다. 미륭,미성,삼호3차 아파트의 경우 노후가 많이 되었고 평형이 그리 크지않기 때문에 전세가가 낮게 형성되어 있습니다. 때문에 갭투자시 현금이 많이 필요합니다. 큰 현금을 장시간 뭍어두는 것이 부담이 되는 분들께는 적합하지 않아보이며 최근 건축비 상승에 따른 분담금 문제도 예상되는 바입니다.
□ 총평
재건축 투자자들에게 있어서 수년간 관심 단지이자 서울 동북권 최대 기대 단지입니다. 최근 건축비 상승으로 인한 분담금 문제가 있기 때문에 현 시점에서 매수를 했을 경우 추후 재건축을 통한 수익이 크지 않을 것으로 보일 수는 있기는 하나, 최근 서울시에서 발표한 강북 역세권 노후 주거지역 재건축·재개발 규제 완화 정책의 적용에 따라 사업성이 개선 될 것으로 보입니다.
규제 완화가 적용 될 경우 공공기여량이 5% 줄어들고 용적률이 360%까지 증가하여 사업성이 좋아 질 것으로 보입니다. 현재 매매가격 추이를 볼 때 가격이 어느정도 고착된 상태로 보입니다. 추후 재건축 진행상황에 따라서 가격 변동이 생길 것으로 보입니다.
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