[목차]
1. 개요
□ 소개
목동신시가지13단지는 서울시 양천구 신정동 331번지 일대에 위치해 있으며 총 2,280세대, 33개동, 5층/15층 건물로 구성되어 있습니다. 용적률은 159%, 건폐율은 15%, 토지용도는 제3종일반주거지역입니다. 1987년 7월 준공되었고 현재 재건축을 진행중인 아파트 단지입니다. '20년 7월 정밀안전진단을 D등급으로 통과하고 '23년 양천구가 안전진단 결과 보고서를 검토한 결과 적정성 검토가 불필요하다고 결론지으면서 재건축이 확정되었습니다. 지금은 대신자산신탁을 통해 신탁방식으로 재건축을 추진중에 있습니다. 목동신시가지 아파트 1단지~14단지는 모두 토지거래허가구역으로 지정돼 매수 후 2년간 실거주 해야 합니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 66㎡(20평형) | 240세대 |
| 89B㎡(27B평형) | 779세대 |
| 92A㎡(27A평형) | 1세대 |
| 99㎡(29평형) | 24세대 |
| 115A㎡(34A평형) | 600세대 |
| 122B㎡(37B평형) | 96세대 |
| 125㎡(38평형) | 14세대 |
| 149C㎡(45C평형) | 196세대 |
| 149B㎡(45B평형) | 16세대 |
| 155㎡(46평형) | 64세대 |
| 181C㎡(55C평형) | 210세대 |
| 181A㎡(55A평형) | 32세대 |
| 181B㎡(55B평형) | 8세대 |
2. 입지
□ 교통
목동신시가지13단지 아파트는 양천구청역(2호선)과 접해있는 초역세권 단지입니다. 양천구청역에서 신도림역까지 2개정거장 5분이면 이동 가능합니다. 아파트 단지에서 강남 테헤란로까지는 49분, 광화문까지 53분, 여의도까지 42분 정도의 시간이 걸립니다.
□ 학군
목동신시가지13단지 거주시 초등학교는 양천구청역 맞은편인 서울갈산초등학교로 배정받게 됩니다. 서울은정초등학교, 계남초등학교, 목일중학교, 목동고등학교, 신목고등학교 등이 아파트단지에서 도보권 거리에 있습니다.
또한 목동 학원가까지 도보 10분대로 이동할 수 있습니다. 목동학군의 유명함은 다들 잘 아실거라 생각합니다. 타지역에서 거주하다가 학군때문에 목동으로 많이 이사를 오기도 하죠.
□ 주변환경
양천구청, 양천경찰서와 접해 있으며 인근이 목동신시가지 대단지 아파트들이 있기 때문에 주거환경일 잘 갖추어져 있습니다. 계남근린공원과 안양천이 가까이 있어서 여가생활을 즐기기에도 좋은 위치입니다. 또한 목동역 인근 먹자골목과 오목교역 인근 먹자골목을 차량 10분이내에 이동이 가능합니다.
3. 대지지분 등 투자가치
□ 대지지분
목동신시가지13단지 아파트의 평균 대지지분은 21.12평으로 재건축을 바라보기에 충분한 지분을 갖추고 있습니다.
| 세대별 대지지분 | |
| 평형 | 대지지분 |
| 66㎡(20평형) | 12.24평 |
| 89B㎡(27B평형) | 16.06평 |
| 92A㎡(27A평형) | 16.06평 |
| 99㎡(29평형) | 19.17평 |
| 115A㎡(34A평형) | 22.4평 |
| 122B㎡(37B평형) | 22.54평 |
| 125㎡(38평형) | 23.61평 |
| 149C㎡(45C평형) | 27.78평 |
| 149B㎡(45B평형) | 27.78평 |
| 155㎡(46평형) | 28.29평 |
| 181C㎡(55C평형) | 34.47평 |
| 181A㎡(55A평형) | 35.57평 |
| 181B㎡(55B평형) | 35.06평 |
평형별로 대지지분 분포가 다양하고 같은 평형이라도 타입에 따라 대지지분 차이가 약간씩 있네요.
□ 투자가치
서울내에서도 인기있는 학군지인 목동이라는 점에서 투자가치는 이미 충분하다고 봅니다. 대지지분도 충분히 사업성이 있어보이지만 가격이 많이 오른 상태이고 최근 건축비 증가 이슈가 있기 때문에 추후 평형 구성이나 조합원 분양가를 지켜봐야 현시점에서 어느정도 수익을 기대 할 수 있을지 알 수 있을 것 같습니다. 장기적으로야 우상향이겠지만 투자하는 입장에서는 수익이 최대가 되는 가격대로 매수를 하고 싶을 것이기 때문에 상황을 계속 지켜보면서 원하는 가격대 물건을 잡아야 되겠습니다. 토지거래허가구역이라서 실거주 의무가 있기 때문에 실거주를 하면서 자산증식을 위한 투자를 해야 될 것으로 보입니다.
4. 시세변화
□ 27평형
27평형의 경우 최근('24년 8월) 신고가 16억 3,500만원에 거래가 되었습니다. 실거주 의무가 있음에도 불구하고 세대수 대비 거래량도 많습니다. 요즘같은 부동산 정체기에 이정도 거래량과 신고가 거래는 목동신시가지 13단지 아파트가 얼마나 인기가 있는지 보여주는 사례같습니다. 현재 네이버 매도 물건은 16억 5,000만원~17억 5,000만원까지 나와있습니다. 전세는 6억 1,000만원~6억 5,000만원까지 나와 있네요.
□ 34평형
34평형의 경우 '21년 10월 최고가 20억 5,000만원에 거래가 된 기록이 있습니다. 최근에는 19억 근처로 거래가 몇 건 되었네요. 27평형 처럼 신고가를 다시 쓸 수도 있을 것 같습니다. 현재 네이버 매도 매물은 20억~22억까지 나와 있네요. 전세는 네이버 매물 8억~9억 나와 있습니다.
□ 55평형
가장 큰 평수인 55평형 입니다. '23년 7월 최고가 26억원에 거래가 되었고 최근('24년 7월) 25억 5,000만원에 거래가 되었습니다. 현재 네이버 매도 매물 27억 5,000만원~28억 5,000만원까지 나와있습니다. 호가대로 거래가 될 경우 신고가 갱신되겠네요. 전세는 9억 5,000만원~11억 매물이 네이버에 나와있네요.
5. 총평
거래 추이를 봤을 때 시장의 관심을 많이 받는 단지로 보입니다. 최근 건축비 상승으로 인한 분담금 증가로 인해 재건축 아파트에 대한 투자심리가 위축되었음에도 불구하고 최근 신고가 거래가 되거나 이전 최고가에 근접한 가격에 매매가 이루어졌습니다. 목동이라는 입지적인 특성과 빠른 재건축 진행이 가격에 영향을 미친것으로 보입니다. 목동신시가지13단지의 경우 신탁방식으로 재건축을 추진중인데 신탁 방식의 경우 조합장의 비리문제를 차단 할 수 있고 재건축 사업 진행이 빠르다는 장점이 있습니다. 대신에 신탁사의 수익을 위해 진행되기 때문에 신탁비용이 발생하고 조합원들의 의견 반영이 잘 안될 수도 있습니다. 조합방식과 신탁방식 중 어떤게 좋다고는 할 수 없지만 요즘 같은 상황에서는 신탁방식이 좋아 보이긴 합니다. 금전적인 여유가 있고 실거주에 대한 부담이 없다면 투자하기에는 정말 좋은 아파트로 보입니다.
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