상계주공4단지 [서울시 노원구]

[목차]

1. 개요

---

□  소개

상계주공4단지는 서울특별시 노원구 상계동 749-5번지 일대로 총 2,136세대, 17개동, 9층/25층 건물로 구성되어 있습니다. 용적률 197%, 건폐율 15% 이며 1988년 5월 준공된 아파트 입니다. 상계주공4단지는 재건축을 진행중인 아파트로 '24년 1월 정밀안전진단을 E등급으로 통과하여 재건축을 확정지었습니다. 

 

□  평형별 세대수

총16개 평형으로 소형~중형평수로 이루어져 있습니다.

평형	세대수
45㎡(13평형)	270세대
57㎡(17평형)	270세대
58C㎡(17C평형)	270세대
58A㎡(17A평형)	70세대
59B㎡(17B평형)	28세대
69㎡(20평형)	270세대
76B㎡(23B평형)	90세대
76C㎡(23C평형)	90세대
76A㎡(23A평형)	84세대
80㎡(24평형)	264세대
88㎡(26평형)	92세대
97A㎡(29A평형)	90세대
99B㎡(30B평형)	30세대
111A㎡(33A평형)	90세대
111B㎡(33B평형)	30세대
118㎡(35평형)	98세대

 

SMALL

2. 입지

---

□  교통

상계주공4단지에서 노원역(4호선, 7호선)까지 카카오맵 기준으로 도보 5분 거리입니다. 초역세권이네요. 노원역에서 고속터미널역까지는 39분(21개 역), 강남역까지는 49분(21개역, 1회 신분당선 환승) 소요됩니다. 노원역에서 1정거장 거리인 창동역에는 GTX-C가 개통될 예정이며 GTX-C가 개통되면 강남 접근성이 좋아질 예정입니다. 또한 동부간선도로와 가까이 있어서 차량으로 서울내에 이동하기도 편리합니다. 

 

□  학군

상계주공4단지내에 3개의 어린이집이 위치해 있으며, 서울상수초등학교와 신상중학교를 품고 있습니다. 초품아네요. 인근 단지에 상계중학교와 상계고등학교도 위치해 있습니다. 서울 3대 학원가중 하나인 중계도 은행사거리 학원가까지는 차량으로 9분정도 소요됩니다.

 

□  주변환경

중계역~노원역~상계역까지 3개의 역에 걸쳐서 상계주공 1단지~16단지까지 형성되어 있습니다. 대규모 주거단지로써 동네가 조용하고 생활에 필요한 인프라를 잘 갖추고 있습니다. 롯데백화점, 먹자골목, 인제대학교 상계백병원 등이 도보권에 위치해 있으며 중랑천과 당현천 산책로를 쉽게 이용하실 수 있습니다. 또한 노원역과 1정거장 거리인 창동역세권 개발시에 이에 대한 수혜를 입을 수 있을 것으로 보입니다.

 

반응형

3. 대지지분 등 투자가치

---

□  대지지분

상계주공4단지의 평균 대지지분은 10.2평입니다.

평형별 대지지분
평형	세대수
45㎡(13평형)	6.55평
57㎡(17평형)	8.15평
58C㎡(17C평형)	8.15평
58A㎡(17A평형)	8.25평
59B㎡(17B평형)	8.25평
69㎡(20평형)	9.85평
76B㎡(23B평형)	10.96평
76C㎡(23C평형)	10.96평
76A㎡(23A평형)	10.96평
80㎡(24평형)	11.45평
88㎡(26평형)	12.58평
97A㎡(29A평형)	13.95평
99B㎡(30B평형)	14.19평
111A㎡(33A평형)	15.9평
111B㎡(33B평형)	15.9평
118㎡(35평형)	16.96평

 

□  투자가치

상계주공4단지의 대지지분은 낮은 편입니다. 초등학교, 중학교를 단지내에 품고 있기 때문에 기부채납을 줄이고 단지내의 일부 토지용도가 상업지역으로 되어 있어서 용적률을 좀 더 높게 잡을 수는 있겠지만 이를 감안하더라도 현 시점에서 사업성은 그리 좋아보이지는 않습니다. 최근 건축비 증가에 따른 분담금 부담도 재건축 진행에 발목을 잡을 수 있습니다. 20평대 이하의 경우 현 매매가에 매수 후 분담금을 낼 경우 현재 주변 신축 매수보다도 투자금이 더 많이 들어갈 수도 있습니다. 물론 실거주를 생각한다면 좋을 순 있습니다. 자녀를 키우고 있고 서울내 좋은 학군지를 찾고있다면 투자가치보다는 실거주 만족감을 위해 거주하기는 좋아보입니다.

 

4. 시세변화

---

□  17평형

17평형 매매가 변동 추이입니다. '21년 7월 최고가 6억 6,500만원에 거래된 이후 최근에는 4억원 근처로 실거래 등록이 많이 되어있네요. 현재 네이버 매도 물건 4억원~4억 8,000만원까지 나와있습니다. 전세는 네이버 매물 2억원~2억 3,000만원으로 나와있는데요, 최근 실거래도 2억원 근처로 많이 체결되었네요. 갭투자시 현금 2억이상 필요해 보입니다.

 

□  24평형

24평형의 경우 '21년 7월에 최고가 8억 1,500만원 매매거래 이후 최근에는 5억 중~후반에 실거래가 몇 건 등록되었습니다. 현재 네이버 매도물건 5억 7,500만원~7억원까지 나와있네요. 전세는 3억원에 1건 나와있습니다. 갭투자시 현금 3억원 정도 필요해 보입니다.

 

□  가격변동추이

대부분의 평형이 '21년 매매 최고가를 갱신 후 가격이 많이 하락한 상태에서 정체중 입니다. 재건축을 확정 짓고도 가격 반등을 못하는 것 같습니다. 아무래도 재건축 사업성에 대한 우려가 가격에 반영된 듯 싶습니다. 매도자, 매수자 사이에 눈치싸움이 계속 되는 듯 싶네요.

728x90

5. 총평

---

□  상계주공4단지 장점

학군, 교통, 주거환경 등 뛰어난 입지조건을 갖추고 있으며 이미 단지내 학교가 위치해 있기 때문에 추후 재건축시 기부채납을 줄일 수 있습니다. 단지에 일부 상업지역이 존재하여 용적률 혜택을 기대해 볼 수 있습니다.

 

□  상계주공4단지 단점

대지지분이 낮아서 사업성이 떨어집니다. 최근 건축비 증가가 있음에도 불구하고 대지지분이 낮다는 것은 추후 분담금으로 인해 재건축 진행이 중단되거나 지연될 가능성이 큽니다. 또한 지분이 상가와 공유된 것으로 보이는데요, 이 경우 상가소유주와 주택소유주간에 보상문재로 갈등이 발생 할 수 있습니다.

 

□  총평

현재 재건축을 바라보고 투자를 하기에 매리트는 크게 있어보이지 않습니다. 가격이 급격하게 오를 것으로 예상되지 않으니 투자를 생각하시고 계시다면 재건축 사업이 진행되는 과정을 좀 더 지켜보시고 결정하셔도 늦지않아 보입니다. 투자가 아닌 학군을 바라본 실거주만이 목적이라면 거주 만족도는 높을 것으로 보입니다.