[목차]
1. 개요
□ 소개
상계주공3단지는 서울시 노원구 상계동 730-2번지 일대로 총 2,213세대, 26개동, 5층건물과 15층 건물로 구성되어 있습니다.
용적률 175%이며 1987년 11월 준공되었고 토지 용도는 제3종일반주거지역 입니다. 상계주공3단지는 재건축 추진중인 단지로 '23년 5월 정밀안전진단을 통과했습니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 45㎡(13평형) | 90세대 |
| 58A㎡(17A평형) | 70세대 |
| 58C㎡(17C평형) | 90세대 |
| 59B㎡(17B평형) | 28세대 |
| 67㎡(20평형) | 4세대 |
| 76C㎡(23C평형) | 150세대 |
| 76B㎡(23B평형) | 150세대 |
| 76A㎡(23A평형) | 140세대 |
| 78D㎡(23D평형) | 46세대 |
| 80㎡(24평형) | 580세대 |
| 83㎡(25평형) | 63세대 |
| 91㎡(27평형) | 50세대 |
| 95㎡(28평형) | 152세대 |
| 97A㎡(29A평형) | 225세대 |
| 99B㎡(30B평형) | 75세대 |
| 111A㎡(33A평형) | 225세대 |
| 111B㎡(33B평형) | 75세대 |
총 17개 종류의 중·소형 평형으로 구성되어 있습니다.
□ 서울시 노원구 상계 ·중계 ·하계 지구계획
'24년 6월 서울시는 상계·중계 ·하계동 일대 택지개발지구 지구단위계획 재정비안을 공개했는데요, 노원역과 마들역 역세권 아파트에서 복합개발을 추진 할 수 있도록 '복합정비구역'을 지정하는 내용입니다. '복합정비구역'으로 지정하면 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향이 가능하고 용적률은 최고 400%, 높이는 60층(180m)까지 건축이 가능해집니다.
복합정비구역으로 지정된 단지는 노원역 주변 상계주공3·6·7단지와 7호선 마들역 주변 상계주공11·12단지, 7호선 하계역 주변 현대우성과 한신·청구, 은행사거리 인근 중계청구3차·건영3차·동진신안·중계주공6단지 등입니다.
2. 입지
□ 교통
상계주공3단지는 노원역(4호선, 7호선)과 인접해있는 초역세권 단지이며 단지입니다. 노원역에서 1정거장 거리인 창동역에는 GTX-C가 개통될 예정이며 GTX-C가 개통되면 강남 접근성이 좋아질 예정입니다. 또한 동부간선도로와 맡닿아있어서 차량으로 이동하기에도 편리합니다.
□ 학군
상계주공3단지내에 어린이집, 유치원, 상계고등학교가 위치해 있습니다. 거주시에 초등학교는 옆단지인 상계주공2단지에 있는 서울당현초등학교로 배정받게 됩니다. 서울 3대 학원가중 하나인 중계동 은행사거리 학원가까지는 차량으로 8분거리 입니다.
□ 주변환경
대규모 주거단지가 형성된 지역이라동네가 깔끔하고주편 생활 편의시설이 많습니다. 노원구청과 인접해 있으며 노원역 인근 먹자골목과 롯데백화점을 이용하기에 편리한 위치입니다. 바로 옆에는 중랑천이 있어서 여가시간을 보내기 좋습니다. 또한 노원역과 1정거장 거리에 위치한 창동역세권개발의 수혜를 입을 것으로 보입니다.
3. 대지지분 등 투자가치
□ 대지지분
상계주공3단지의 평균대지지분은 13.6평 입니다. 평균 대지지분은 낮은 편입니다.
□ 투자가치
상계주공3단지의 경우 주거환경이 매우 뛰어납니다. 지하철 뿐만 아니라 학원가, 먹자골목 등 생활 필수요건 들이 잘 갖추어져 있고 동네 또한 깔끔하게 관리가 잘 되어 있습니다. 갭투자시에 공실 우려도 적어 보입니다. 재건축의 가장 큰 문턱으로 불리는 안전진단도 통과한 상태이고요. 하지만 추가 분담금 이슈가 계속 될 것으로 보입니다. 단지를 구성하고 있는 평수도 다양하여 추후 재건축시 의견 취합을 하기 힘들어 보이며, 소형평수의 경우 분담금에 대한 부담이 클 것으로 보입니다. '복합정비구역'으로 분담금에 대한 부담을 이겨낼지 지켜봐야 겠네요. 분담금에 따라 재건축 사업이 지연이 될 수도 있으니 조금 관망하는 것도 좋은 방법일 것 같습니다.
4. 시세변화
□ 24평형 매매가
대부분의 평형이 '21년도에 최고가 거래 이후 소폭 하락된 가격으로 거래가 진행중입니다. 재건축 단지다보니 전세가가 저렴하여 가작 작은 평수기준에서도 갭투자시 현금 2억이상 필요한 것으로 보입니다. 24평형의 경우에도 '21년 2월 8억 5,000만원에 최고가 거래이후 6억원대 실거래된 금액이 많이 보이입니다. 네이버 매매 매물은 6억 9,000만원~8억 6,000만원까지 다양하게 나와 있으며 전세 매물은 2억 3,000만원~3억 2,000만원까지 나와있습니다. 갭투자시에 4~5억원까지 현금이 필요해 보입니다.
□ 34평형 매매가
최근 '24년 7월 가장 큰 평수인 34평의 실거래가가 신고가로 10억 4,700만원에 거래가 되었는데요, 세대수가 적다보니 거래량이 적어서 명확히 판단을 하기는 힘들지만 시장의 관심을 받고 있다는 것을 보여주는 거래로 볼 수도 있겠습니다. 현재 34평형의 네이버 매매 물건은 9억 4,000만원~11억 5,000만원까지 나와 있고 전세는 4억 7,000만원~4억 8,000만원 나와있습니다. 갭투자시 현금 5억이상 필요해 보입니다.
5. 총평
□ 상계주공3단지 장점
노원역 초역세권에 위치해 있고 뛰어난 학군 및 주거환경을 갖추고 있기에 실거주와 투자시 임대 공실 위험부담이 적은 곳 입니다. 또한 복합정비구역 지정으로 재건축 분담금에 대한 부담을 일부 해소 시킨 것으로 보입니다. 인근 창동역 개발 호재에 따른 교통 개선을 기대 할 수 있는 지역입니다.
□ 상계주공3단지 단점
재건축시 분담금에 대한 부담이 있습니다. 최근 건축비가 많이 상승하여서 이러한 부담은 더욱 부각될 것으로 보이며 아직 확정되지는 않았지만 소형 평수의 경우 인근 신축 아파트를 매매하는 것 보다 투자 비용이 더 들어갈 수도 있습니다. 또한 평수가 다양하여 추후 평형 배정시에 조합원간의 갈등이 발생할 가능성도 높습니다.
최근 공사비 증가 이슈가 재건축 단지들의 발목을 잡고 있기때문에 관리처분인가를 원활히 받을 수 있을지 좀 더 지켜봐야 될 것 같습니다.
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