[목차]
1. 개요
□ 소개
상계주공5단지 아파트는 서울특별시 노원구 상계동 721번지 일대로 총 840세대, 19개동, 5층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 93%, 건폐율은 19%이며 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 전체 37㎡(11평형) 단일 평형으로 구성되어 있습니다. 현재 재건축 진행중으로 '24년 9월 사업시행인가를 받았고 시공사 선정 예정입니다. 평균 대지지분은 12.2평 입니다.
2. 상계주공5단지 재건축
□ 재건축 진행 현황
- 2018년 5월 : 정밀안전진단 통과
- 2021년 3월 : 정비구역 지정
- 2021년 5월 : 사업시행자 선정(한국자산신탁)
- 2023년 1월 : 시공사 선정(GS건설)
- 2023년 8월 : 건축심의 통과
- 2023년 11월 : 시공사 선정 취소(GS건설)
- 2024년 9월 : 사업시행인가 승인
- 2024년 하반기 시공사 재선정 예정
- 신속통합기획을 통해 상계동 재건축 단지 중 사업속도가 빠른 단지였으나 추가 분담금 논란으로 GS건설과의 계약이 취소되고 현재 소송중인 상황입니다.
□ 재건축 후 평형 구성
상계주공5단지는 재건축 후 최대 35층, 총 996세대로 구성 될 예정입니다.
| 전용면적 | 세대수 |
| 59A㎡ | 168세대 |
| 59B㎡ | 57세대 |
| 67A㎡ | 211세대 |
| 67B㎡ | 34세대 |
| 67C㎡ | 100세대 |
| 84㎡ | 273세대 |
| 59A㎡(임대세대) | 153세대 |
총 996세대 중 임대물량 153세대, 조합원 물량 840세대이기 때문에 일반분양이 3세대 밖에 되지 않습니다. 재건축 사업을 통해 조합이 얻는 수익이 없는, 사실상 1:1 재건축이기 때문에 조합원 분담금 이슈가 계속되고 있습니다. 재건축시 조합원 분담금이 적게는 5억원, 많게는 7억원 정도로 예상되고 있습니다.
3. 입지
□ 교통
상계주공5단지는 노원역(4호선, 7호선)과 인접한 역세권 단지입니다. 카카오맵 기준으로 도보 7분 소요되네요. 노원역에서 1정거장 거리인 창동역에는 GTX-C가 개통될 예정이며 GTX-C가 개통되면 강남 접근성이 좋아질 예정입니다. 또한 동부간선도로가 인근에 있어서 자가용을 이용하여 서울 중심가로 진입하기도 편리합니다.
□ 학군
상계주공5단지 아파트 거주시 초등학교는 아파트 단지 바로 길 건너편에 있는 서울상수초등학교로 배정받게 됩니다. 상수초등학교 바로 옆에는 상수중학교가 있으며 도보 거리에 상계중학교, 상명고등학교, 상계고등학교가 위치해 있습니다.
상계주공5단지에서 서울 3대학원가중 하나인 은행사거리 학원가까지는 차량으로 9분정도 소요됩니다.
□ 주변환경
상계동 일대는 주공아파트 등 대규모 주거단지가 형성된 지역입니다. 그렇기 때문에 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있고 동네 관리도 잘 되어있습니다. 노원역 인근의 번화가를 이용하기도 쉬우며 번화가와 바로 붙어있는 것이 아니기 때문에 밤늦게 소음 우려도 없습니다. 인근에 중랑천이 있어서 여가시간을 보내기 좋고 차량으로 5분이내에 롯데백화점(노원점)과 롯대마트(중계점)으로 이동할 수 있습니다.
4. 시세변화
□ 매매가 변동
상계주공5단지 아파트의 11평형은 '21년 8월에 최고가 8억원에 거래된 이후 '23년 4억대까지 가격이 하락하였다가 최근에는 5억원정도에 실거래가 신고가 되고 잇씁니다. '24년 9월에 있는 3억 4,100만원 거래는 특수관계인 거래로 보이네요. 현재 네이버 매도 물건은 4억 9,000만원~5억 5,000만원으로 나와있습니다. 전세는 1억원정도에 거래가 되네요. 갭투자시 현금 4억정도 필요해 보입니다.
5. 총평
재건축이 진행되고 있음에도 불구하고 분담금 문제로 가격이 박스권에 갇혀있는 것으로 보입니다. 최근 건축비가 많이 올랐을 뿐마아니라 사실상 1:1재건축이기 때문에 조합이 신축 아파트 분양을 통해 벌어들이는 돈이 없습니다.
인근 '20년 준공된 포레나노원 전용 74㎡의 실거래 및 현재 네이버 매도 호가가 11억원 정도인데, 현재 상계주공 5단지 매도 호가인 5억원 정도에 신축 67A㎡을 분담금 6억원에 분양 받더라도 아파트를 11억에 매수하는 것이 됩니다. 안전마진이 거의 없으며 재건축 사업의 리스크와 장시간 자본이 묶이는 것을 떠안아야하기 때문에 투자하기에는 신중한 접근이 필요해 보입니다.
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