동남아파트 [인천시 연수구]

[목차]

1. 개요

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□  소개

동남아파트는 인천광역시 연수구 동춘동 943번지 일대로 총 1,350세대, 7개동, 15층 건물로 구성되어 있습니다. 용적률은 119%, 건폐율은 12%이며 토지용도는 제2종일반주거지역 입니다. 1994년 12월 준공되었고  69㎡(21평형) 단일평형으로 구성되어 있습니다. 단일평형이라는 재건축에 유리한 조건이 보이는 아파트 입니다.

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2. 입지

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□  교통

동남아파트~동막역

카카오맵 기준으로 도보 10분거리에 동막역(인천 1호선)이 위치한 역세권 단지입니다. 차량 12분 거리인 문학IC를 통해 제2경인고속도로를 이용할 수 있으며 송도IC 인천대교 고속도로를 통해 인천공항까지 차량으로 30분이내에 이동할 수 있습니다. 동막역에서 2정거장 거리인 원인재역에는 월판선이 연결될 예정('28년 개통예정)이며, 월판선 개통시 판교까지의 접근성이 좋아질 것으로 보입니다.

 

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□  학군

인천광역시 연수구 동춘동은 인천의 옛 부촌지역으로 학군이 잘 발달되어 있고 학원가도 잘 형성되어 있습니다. 동남아파트 거주시 인천서면초등학교로 배정받게 되는데, 아파트 단지에서 길만 건너면 되기 때문에 아이들이 안전하게 학교를 통학 할 수 있습니다. 또한 도보권에 인천여자중학교, 인천대건고등학교, 인천뷰티예술고등학교가 위치해 있습니다.

동춘동 학원가

동춘동 학원가까지는 도보 15분이내에 이동이 가능합니다.

 

□  주변환경

동춘동은 대단지 아파트들이 밀집해 있는 주거촌 입니다. 동네가 깔끔하게 관리가 잘 되어있고 근처에 승기천이 있어서 주말에 산책하기도 좋습니다. 또한 이마트가 차량으로 7분거리에 위치해있고 종합병원인 나사렛 국제병원이 차량 6분 거리입니다.

동막역에서 지하철 1정거장이면 송도 캠퍼스타운역이고 송도 센터럴파크까지 차로 11분 거리입니다. 송도국제도시가 가깝기 때문에 송도국제도시 인프라를 쉽게 누릴 수 있는 곳입니다.

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3. 대지지분 등 투자가치

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□  대지지분

동남아파트의 평균 대지지분은 16.6평으로 양호한편에 속합니다.

 

□  투자가치

단기간 차익을 보기는 어려울 것으로 판단되나 장기간 투자를 하기에는 좋아보입니다. 재건축 사업성이 있다고는 하지만 인근에 사업성이 더 좋은 아파트 단지들이 있기때문에(그만큼 타 단지는 현재 금액대가 높습니다) 재건축을 하기에는 시간이 오래 걸릴 것으로 예상됩니다. 하지만 소액 투자가 가능하기 때문에 소액으로 매수 후 장시간 뭍어두면 추후에 좋은 결과를 가져다 줄 것으로 보입니다.

 

4. 시세변화

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□  21평형 매매가

동남아파트 매매가

동남아파트 매매가의 경우 '21년 10월에 최고가 3억 5,000만원에 거래된 이후 가격이 많이 하락하였습니다. 최근에는 2억원 초반에 실거래 등록이 많이 되어 있네요. 현재 네이버 매도 매물 2억 1,000만원~2억 8,000만원까지 나와있습니다.

 

□  21평형 전세가

동남아파트 전세가

동남아파트 전세가격의 경우 '22년 1월 최고가 2억 7,000만원에 거래된 이후 최근에는 1억원 중후반에 실거래가 많이 등록되어 있습니다. 현재 네이버 전세매물은 1억 5,000만원~1억 9,000만원까지 나와 있네요. 현재 매물 상태를 봤을 때 6,000만원~7,000만원 정도의 소액 갭투자도 가능해 보입니다.

 

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5. 총평

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□  동남아파트 장점

대지지분이 양호한편에 속하고 단일평형이기 때문에 재건축시에 소유주간의 갈등이 적을 것으로 예상됩니다. 갈등이 적음녀 그만큼 사업속도가 빠르겠죠. 평형이 복잡할 경우 기존 주택 평가나 신축 평형 구성 및 배정 관련하여 조합원간의 의견 다툼이 발생할 가능성이 높습니다. 또한 소액 갭투자가 가능하기 때문에 사놓구 뭍어두기 좋아보입니다.

 

□  동남아파트 단점

제2종일반주거지역이라는 점이 아쉬운 점입니다. 대지지분이 양호하기는 하나 아주 큰 것은 아니기때문에 제2종일반주거지역이라는 점은 재건축 사업성에 영향을 미칠 수도 있습니다. 최근 건축비 증가로 인해 재건축에 대한 회의적인 시선이 많은 상황이라는 것도 투자시 고려해야 될 부분입니다. 또한 추후 재건축을 진행하더라도 재건축이 시작되기까지 오랜 시간이 걸릴 것으로 보입니다.

 

□  총평

동남아파트는 단기간 차익을 노린 투자보다는 소액으로 장기간 기다려서 수익을 보는 방향으로 접근하는게 좋아보입니다. 연수구 동춘동 지역은 인천 옛 부촌으로 현재 전체적으로 노후가 된 단지들입니다. 아직 재건축 이야기는 나오지 않고 있으나 추후 재건축 이야기가 나올 가능성이 높은 동네입니다. 다주택 세금 부담이 되지 않는 다면 젊으신 분들이나 자녀이름으로 증여성 매수를 해야하시는 분들은 투자를 고려해보셔도 좋을 것 같습니다.