[목차]
1. 개요
□ 소개
청솔공무원 아파트는 경기도 성남시 분당구 금곡동 125번지 일대에 위치해 있으며 총 474세대, 8개동, 10층/20층 건물로 구성되어 있으며 용적률은 151%, 건폐율은 12%, 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 1994년 11월 준공되었고 주로 중형평수로 이루어진 아파트 단지입니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 80㎡(24평형) | 236세대 |
| 84㎡(25평형) | 160세대 |
| 94A㎡(28A평형) | 38세대 |
| 95B㎡(28B평형) | 40세대 |
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 지하철 미금역(분당선, 신분당선)까지 도보 11분거리 입니다. 미금역에서 신분당선으로 판교역까지 2정거장, 강남역까지 6개 정거장(19분)만에 이동할 수 있습니다. 아파트 단지에서 차량으로 23분거리면 수원 신갈IC에서 경부고속도로를 타고 남쪽지역으로 이동하기 편리합니다.
□ 학군
청솔공무원 아파트 거주시 초등학교는 아파트 단지 바로 길건너편에 있는 청솔초등학교로 배정받게 됩니다. 단지내에는 청솔중학교와 분당경영고등학교(특성화 고등학교)가 있습니다. 일반고등학교는 까치마을에 있는 불곡고등학교로 배정받을 수 있습니다.
□ 주변환경
1기 신도시 지역이로 계획도시이기 때문에 아파트 단지가 블럭별로 깔끔하게 지어져 있습니다. 동네 관리가 잘 되어 있어서 주변에 도보로 다니기도 편리하고 깨끗합니다. 아파트 바로 옆에는 탄천이 있어서 휴일에 사람들이 운동이나 산책을 많이 합니다. 음식점, 술집 등 상가들이 미금역에 인접하여 있어서 도보로 이용하기도 편하고 밤에는 상가와 아파트 단지가 붙어있지 않다보니 주변이 조용합니다. 이마트 분당점이 차량으로 4분거리에 위치해있고 스타필드 마켓 죽전점까지는 차량으로 15분만에 이동이 가능합니다.
3. 대지지분 등 투자가치
□ 대지지분
청솔공무원 아파트의 평균 대지지분은 16.1평 입니다.
| 세대별 대지지분 | |
| 평형 | 대지지분 |
| 80㎡(24평형) | 15.22 |
| 84㎡(25평형) | 15.36 |
| 94A㎡(28A평형) | 17.42 |
| 95B㎡(28B평형) | 17.64 |
28평형의 경우 타입별로 대지지분의 차이가 약간 있네요.
□ 투자가치
분당이라는 지역임을 생각했을때, 청솔공무원 아파트의 대지지분은 훌륭합니다. 평형종류가 4가지이긴하지만 비슷한 평형대로 구성되어 있는 점도 추후 재건축시에 유리한 부분으로 작용할 것으로 보입니다. 입지면에서도 실거주하기에도 좋으며 갭투자시 공실 위험이 없기 때문에 맘편히 투자 가능해보입니다. 청솔공무원 아파트는 재건축을 실시하기 위한 준비중인데 시간은 오래 걸리지 않을까 싶습니다. 다만 당장 재건축이 급하게 진행되지 않더라도 재건축 기대감과 입지면에서 장기적으로 봤을 때 가격은 우상향 할 것으로 예상됩니다.
4. 시세변화
□ 24평형 매매가
24평형은 '22년 4월 최고가 9억 5,500만원에 거래된 이후 최근에는 8억 초반에 실거래 신고가 몇 건 있었습니다. 현재 네이버 매도 물건은 8억 8,000만원~9억 5,000만원까지 나와있습니다. 전세는 네이버 매물 기준으로 4억 2,000만원~4억 7,000만원까지 나와있네요. 갭투자시에 현금 4억 5,000만원 이상 필요해 보입니다.
□ 25평형 매매가
24평형은 '21년 7월 최고가 9억 5,000만원에 거래된 이후 최근에는 8억 중반에 실거래 신고가 몇 건 있었습니다. 현재 네이버 매도 물건은 8억 5,000만원~9억 5,000만원까지 나와있습니다. 전세는 네이버 매물 기준으로 3억 8,200만원~4억 3,000만원까지 나와있네요. 역시나 갭투자시 4억 5,000만원 이상 필요해 보입니다.
□ 28평형 매매가
28평형은 '21년 7월 최고가 11억 1,000만원에 거래된 이후 최근에는 9억 5,000만원에 실거래 신고('24.4.)가 1건 있었습니다. 현재 네이버 매도 물건은 9억 5,000만원~10억 5,000만원까지 나와있습니다. 전세는 네이버 매물 기준으로 5억 7,000만원 1건 나와있네요. 갭투자시에 현금 4억원 이상 필요해 보입니다.
5. 총평
□ 청솔공무원 아파트 장점
높은 대지지분, 분당이라는 입지와 뛰어난 교통·주거환경, 학군
□ 청솔공무원 아파트 단점
재건축을 바라보기에는 많은 시간이 소요
□ 총평
갭투자 금액이 크기는 하지만 여유가 있다면 투자하기에 좋아보입니다. 실거주시에는 주거 만족과 아파트 가격상승에 따른 자산 증식이 함께 가능할 것으로 보입니다. 분당은 노후계획도시 특별법(1기 신도시 특별법)이 적용될 수 있는 지역입니다. 청솔공무원 아파트의 경우 금번 1기 신도시 선도지구 지정에는 신청하지 않았지만 향후 신청 할 수 있는 여건이 될 수도 있고 상황에 맞게 단독으로도 재건축이 충분히 가능한 아파트입니다. 세대수가 많지 않고 부동산 거래자체가 적은 시기일 뿐만 아니라 1기 신도시 선도지구 이슈가 있기 때문에 어떤 금액이 적정한 금액이다라고 확정짓기는 어려워 보입니다. 전세가격의 경우에도 신규 계약건과 갱신계약건의 차이가 있다보니 이에 따라 매매금액과 투자금액이 달라질 수 있는 상황입니다. 아파트 투자를 생각하고 계시다면 분당지역은 꼭 관심을 같고 추이를 지켜보시기 바랍니다. 주변 및 타 지역에도 가격영향을 미치는 부분이 있기 때문입니다.
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