[목차]
1. 개요
□ 소개
안산본오주공아파트는 경기도 안산시 상록구 본오동 879번지 일대로 총 519세대, 11개동으로 이루어져 있으며 저층(5층)과 고층(15층)이 섞여 있습니다. 용적률 133%, 건폐율 20%, 토지용도는 제2종일반주거지역 입니다.
주로 중소형 평수로 구성되어 있으며, 평형별 세대수는 다음과 같습니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 54㎡(16평형) | 89세대 |
| 71㎡(21평형) | 220세대 |
| 77㎡(23평형) | 210세대 |
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 가장 가까운역인 상록수역(4호선)까지 도보 10분거리 입니다. 상록수역에서 사당역까지는 15개역을 지나 40분정도 소요가 됩니다. 서울 접근성이 매우 뛰어난 단지입니다. 지하철 1정거장 이동시 한대앞역에서 수인분당선으로 환승 가능하기 때문에 대중교통으로 분당까지도 쉽게 이동 할 수 있습니다. 또한 상록수역에는 GTX-C가 들어올 예정('28년 개통)입니다. GTX까지 들어오게되면 교통환경이 훨씬 더 좋아지겠네요.
▼ ▼GTX 관련 포스팅 참고 ▼ ▼
[GTX] 수도권 광역급행철도, GTX-A,B,C,D,E (tistory.com)
[GTX] 수도권 광역급행철도, GTX-A,B,C,D,E
수도권 광역급행철도(GTX)에 대해 알아보겠습니다.1. GTX란?GTX는 수도권 외곽에서 서울 도심의 주요 거점을 연결하는 수도권 광역급행철도 입니다. 2007년 경기도가 국토교통부(당시 국토해양부)에
realty-invest.tistory.com
□ 학군
초등학교는 옆단지 월드아파트에 있는 상록초등학교로 도보로 안전하고 가깝게 다닐 수 있으며 인근에 상록중학교, 석호중학교 및 상록고등학교가 위치해 있습니다.
□ 주변환경
본오주공아파트에서 차량 10분거리 이내에 한양대 에리카 캠퍼스와 상록구청, 상록경찰서, 보건소 등 여러 관공서들이 위치해 있습니다. 제일CC 골프장까지도 차량으로 15분이면 갈 수 있네요. 상록수역 인근 상가단지도 도보로 이용하기 편리한 곳입니다. 또한 단지 인근에 본오공원이 있어서 주말에 산책하기도 좋습니다.
3. 대지지분 등 투자가치
□ 대지지분
본오주공아파트의 평균 대지지분은 14.9평으로 양호한 편으로 보이나, 제2종일반주거지역이기 때문에 대지지분에 대한 아쉬움은 좀 있습니다.
| 평형별 대지지분 | |
| 평형 | 대지지분 |
| 54㎡(16평형) | 11.35평 |
| 71㎡(21평형) | 15.34평 |
| 77㎡(23평형) | 16.26평 |
□ 투자가치
토지용도는 아쉬움, 대지지분은 양호, 입지는 좋아보입니다. GTX-C라는 호재도 아직 남아있는 지역이고 주거환경이 좋습니다. 하지만 최근 건축비의 급격한 증가로 재건축에 대한 투자 심리가 많이 위축되었고 수도권 요충지를 제외하면 재건축 사업성이 많이 떨어지는 상황이기는 합니다. 재건축을 보고 투자하더라도 신축단지의 고급화를 노리는 것은 현 상황에서는 기대하기 힘들 것 같습니다. 소액 투자가 가능하다면 장기투자 관점에서 바라보면 좋을 것 같지만 전세가율이 낮은 편이라 투자자 입장에서는 좀 더 지켜보는 것이 좋을 것 같습니다.
4. 시세변화
□ 16평형 매매가
16평형 실거래가 입니다. '21년 10월 최고가 2억 8,000만원 거래 이후에는 새롭게 실거래가 등록된 거래가 없네요. 아무래도 세대수가 적다보니 그런 것 같습니다. '21년은 부동산 최고 상승시기 였고 그 이후 부동산 침체기에 빠지면서 매수자가 나타나지 않은 것 같습니다. 현재 네이버 매도 물건은 2억 9,000만원~3억 1,000만원으로 나와있습니다. 거래가 될 가격 같지는 않습니다. 전세의 경우 1억 중반대에 거래가 많이 되었고, 현재 네이버 전세 매물 1억 6,000만원 1건 있습니다.
□ 21평형 매매가
21평형의 경우 '21년 9월 최고가 4억에 거래된 이후 최근에는 3억초~중반 정도에 실거래가 등록이 되어있습니다. 네이버 매물의 경우 3억 4,500만원~4억 2,000만원까지 올라와 있습니다. 전세는 1억 후반정도에 거래가 이루어졌던걸로 보이는데요, 현재 네이버 전세매물은 올라온게 없네요. 갭투자시에 현금 1억 5,000만원 이상 필요해 보입니다.
□ 23평형 매매가
23평형의 경우 '22년 3월 최고가 4억 8,500만원 거래 이후 올해는 3억 7,000만원 인근에 거래가 여러건 되었습니다. 현재 네이버 매매 물건 3억 7,000만원~3억 9,000만원에 나와있고 전세는 2억 3,000만원에 1건 나와있습니다. 21평형보다 네이버 매물 기준 매도호가가 낮네요. 갭투자시에는 현금 1억 5,000만원 이상 필요해 보입니다.
5. 총평
□ 시장상황
주공아파트의 경우 대부분 추후 재건축에 대한 기대로 투자를 많이 합니다. 하지만 최근 건축비 부담에 따른 재건축 투자 심리가 많이 위축된 상황입니다. 재건축 진행중에 분담금 부담으로 인해 진행이 멈추거나 지연되는 사례도 많이 발생하고 있으며, 구축 아파트의 경우 다주택자가 투자하는 경우가 많은데 대출, 세금 등의 각종 규제로 인해 투자자 진입이 쉽지 않은 상황입니다.
□ 본오주공 장단점
본오주공아파트의 경우에도 실거주를 위한 매매라면 주거 환경이 좋기 때문에 매수하기 좋을 수도 있으나, 현재 상황에서추후 재건축을 기대하고 투자하기는 좋지 않아 보입니다. 서울과 경기 특정 지역을 제외하고는 부동산 가격이 많이 내려와 있는 상황에서 본 단지는 매매가, 전세가 사이의 갭도 커보입니다.
재건축에 대한 얘기가 나온 곳은 아니지만 16평형의 경우 대지지분이 낮아서 재건축시 추후 분담금에 대한 부담이 커보이기도 하고, 단지의 고급화도 힘들어 보입니다.
예전 부동산 상승기 때와 현재 상황이 많이 달라보입니다. 본오주공아파트 같은 경우에는 좀 더 추이를 지켜보는 것이 좋을 것 같습니다.
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