[목차]
1. 개요
□ 소개
벽산, 선경, 삼익 아파트가 경기도 부천시 원미구 상동 415번지 일대에 하나의 단지로 묶여있고 총 938세대, 15개동, 최고층수 25층 입니다. 용적률은 224%, 건폐율은 15%, 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다.
경기도 부천시 상동은 1기 신도시 지역으로 노후계획도시특별법(1기 신도시 특별법)에 따른 정비 대상지역에 해당하는 곳으로, 현재 벽산, 선경, 삼익 아파트가 위치한 사랑마을과 옆의 꿈동산 마을이 함께 1기 신도시 선도구역 지정을 위해 움직이고 있습니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 120㎡(36평형) | 222세대 |
| 135㎡(40평형) | 206세대 |
| 159㎡(48평형) | 360세대 |
| 184㎡(55평형) | 150세대 |
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 가장 가까운 송내역(1호선)까지 버스로 8분(3정거장) 거리입니다. 송내역에서 1호선으로 신도림역까지는 10정거장으로 시간은 23분 소요됩니다.
카카오맵 기준 송내역(1호선)까지 도보로는 19분으로 나오네요.
□ 학군
사랑 벽산, 삼익, 선경 아파트는 상도초등학교와 상도중학교를 품고 있으며 계획도시이기 때문에 뛰어난 주거환경을 갖추고 있습니다. 초등학교 배정은 물론 상도초등학교 입니다. 상동학군은 명문 학군지는 아니긴 합니다.
□ 주변환경
상동 일대는 순천향대학교 부천병원, 부천 중앙공원, 먹자골목, 홈플러스 등이 도보권에 위치해 있습니다. 부천중앙공원이 가까이 있어서 여가시간에 산책하기 좋습니다. 또한 부천시청, 검찰청, 인천지방법원 부천지원 등 인근에 공공기관도 많이 위치해 있습니다. 주거환경이 뛰어나다보니 실거주하기에도 좋고 임대를 놓기에도 유리한 단지입니다.
3. 대지지분 등 투자가치
□ 대지지분
사랑 벽산, 선경, 삼익아파트의 평균 대지지분은 19.4평 입니다. 중대형평수 위주다보니 224%의 높은 용적률임에도 불구하고 대지지분이 높습니다.
□ 투자가치
단독으로 재건축을 추진할 경우 평수를 작게 만들어서 일반분양 물량을 많이 늘려야 사업이 가능 할 것으로 보이지만, 그럴 경우 기존 중대형 평수 소유주들이 추후 작은 평수를 받으려 하지 않을 가능성이 높기 때문에 사업 진행 중 이와 관련된 갈등이 발생할 가능성이 큽니다. 만약 일반분양 물량을 적게 잡고 현재처럼 중대형 평수가 많을 경우에는 분담금이 많이 나올 것으로 보이며, 재건축 비용보다 인근 지역 신축아파트를 매수하여 들어가는 것이 훨씬 더 유리한 상황이 발생 할수가 있습니다. 하지만 1기 신도시 특별법에 따라 선도지구가 지정된다면 어떻게 될지는 모르겠습니다. 용적률 혜택을 받기 때문에 사업성이 나올 수도 있겠지만 이는 일이 진행되는 상황을 좀 더 지켜봐야 될 것 같습니다.
4. 시세변화
□ 36평형 매매가 및 전세가
37평형의 경우 매매 최고가 7억 4,700만원('22. 5.), 전세 최고가 5억6,000만원('22. 1.) 거래이후 실거래 가격이 많이 조정된것으로 보이는데요, 최근 1기 신도시 특별법의 영향으로 매도인들이 호가는 좀 올린 것으로 보입니다.
현재 네이버 매도 매물은 6억~7억 5,000만원으로 호가가 나와있으며, 전세는 현재 매물이 없지만 실거래가를 보면 4억 중반 정도로 거래되지 않나 싶네요. 투자시 갭은 1억 중반~2억정도 될 것 같습니다.
□ 40평형 매매가 및 전세가
42평형의 경우 매매 최고가 7억 4,500만원('21. 6.), 전세 최고가 6억원('21. 9.) 거래 이후 소폭 하락된 가격으로 거래되는 중입니다. 현재 네이버 매도 매물은 6억 6,000만원~7억 3,000만원으로 호가가 나와있으며, 전세는 현재 매물이 없지만 실거래가를 보면 5억 정도로 거래되지 않나 싶네요. 투자시 갭은 1억 중반~2억정도 될 것 같습니다.
□ 48평형 매매가 및 전세가
50평형의 경우 매매 최고가 8억 1,000만원('21. 7.), 전세 최고가 6억 3,000만원('21. 12.) 이후 최근 매매가는 6억 중~후반으로 실거래 신고가 되어 있습니다. 현재 네이버 매도 매물은 7억원~7억 5,000만원으로 호가가 나와있으며, 전세는 현재 매물이 없지만 5억 초중반정도 거래 예상됩니다. 투자시 갭은 1억 후반~2억정도 될 것 같습니다.
□ 55평형 매매가 및 전세가
57평형은 매매 최고가 8억 3,000만원('23. 9.), 전세 최고가 6억원('21. 7.) 거래 이후 최근 소폭 하락하여 실거래 등기가 이루어져 있네요. 현재 네이버 매도 매물은 7억 5,000만원~8억 2,000만원으로 호가가 나와있으며, 전세는 5억 7,500만원 1건 현재 매물로 나와있습니다. 투자시 갭은 2억이상 될 것 같습니다.
5. 총평
□ 가격관련 유의점
중대형 위주의 아파트이며 세대수가 평형별 세대수가 많아 매매, 전세 거래량이 적다보니 현재 적정한 거래가격을 추측하기가 힘든 단지입니다. 아무래도 1기 신도시 선도지구 지정관련된 이슈도 있기 때문에 매수를 생각하고 계시는 분들은 적정가격에 대해 깊게 생각을 해봐야 될 것 같습니다. 노후된 단지이긴 하지만 계획도시라는 측면에서 주거환경은 뛰어납니다. 전세를 끼고 투자를 하시더라도 공실 위험이 적고 전세가 가격 방어가 잘 되는 지역이며 실거주를 하기에도 좋은 위치입니다. 또한 평수가 넓기 때문에 4인가족이 거주하기에도 충분해 보입니다.
□ 재건축관련 유의점
추후 단독으로 재건축을 진행하게되면 사업은 쉽지 않아보입니다. 사업성이 나오려면 추후 주택을 소형, 주형 평수를 많이 구성해서 일반 분양 물량을 늘려야 될 것으로 보이는데, 현재 대형평수에 거주하는 사람들이 작은 평수를 분양 받으려고 하지 않을 가능성이 높습니다. 그렇다고 기존 중대형과 비슷한 구성을 할 경우 분담금이 인근 기신축 아파트 가격보다 더 나올 가능성도 있고요.(최근 공사비가 많이 올라서 재건축이 중단되거나 연기되는 단지들이 많습니다)
하지만, 1기 신도시 특별법에 따른 선도지구 가능성이 있기 때문에 이를 통해 용적률 혜택을 본다면 재건축 사업이 가능해 보이기도 합니다. 앞으로 선도지구 지정 추이가 어떻게 될지 지켜봐야겠네요.
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