[목차]
1. 개요
□ 소개
목동신시가지10단지 아파트는 서울특별시 양천구 신정동 311-1번지 일대로 총 2,160세대, 34개동, 5층/15층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 123%, 건폐율은 14%이며 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 1987년 7월 준공되었으며 현재 신속통합기획을 통한 재건축을 진행중입니다. '23년 1월 재건축 안전진단을 통과하였으며 '24년 10월에 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)이 공람되었습니다.
- 주택공급계획
목동신시가지10단지 아파트는 재건축 후 최고층 40층 이하 총 4,045세대로 1,885세대 증가할 예정이며 이 중 510세대는 공공주택으로 구성될 예정입니다. 전체 세대 중 전용면적 60㎡ 이하는 974세대, 60㎡~85㎡는 1,591세대, 85㎡ 초과는 1,480세대로 구성될 예정입니다.
주민공동시설로는 경로당, 놀이터, 도서관, 커뮤니티시설, 운동시설 등이 지어질 예정입니다.
- 용도지역 결정도(변경)(안) 및 정비계획 결정도(안)
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 73㎡(22평형) | 570세대 |
| 83B㎡(25B평형) | 19세대 |
| 96A㎡(29A평형) | 536세대 |
| 102A㎡(31A평형) | 14세대 |
| 110B㎡(33B평형) | 15세대 |
| 124A㎡(37A평형) | 160세대 |
| 127B㎡(38B평형) | 503세대 |
| 144A㎡(43A평형) | 30세대 |
| 152B㎡(46B평형) | 228세대 |
| 182A㎡(55A평형) | 30세대 |
| 185B㎡(55B평형) | 55세대 |
| 총 세대수 | 2,160세대 |
2. 입지
□ 교통
목동신시가지10단지 아파트 도보권에는 신정역(5호선), 신정네거리역(2호선), 양천구청역(2호선)이 위치해 있습니다. 아파트 단지 앞에서는 양천04마을버스(신도림방면), 571번(구로~은평), 700번(부천방면) 버스를 탈 수 있습니다. 자가용 이용시 15분 거리의 신월IC에서 경인고속도로를 탈 수 있으며 올림픽대로까지는 20분이내 이동이 가능합니다.
□ 학군
목동은 서울 3대학군 중 하나입니다. 초등학교는 아파트 단지와 인접한 서울양명초등학교로 배정받게 됩니다. 아파트 단지 인근에는 신서중학교, 목동중학교, 목동고등학교 등이 위치해 있습니다. 목동중학교의 과고·외고·자사고 진학률은 14.17%, 신서중학교는 11.78%로 특목고 진학률이 매우 높습니다.
목동신시가지10단지 아파트에서 목동 학원가까지는 차량으로 7분정도 소요됩니다.
□ 주변환경
목동10단지 아파트가 위치한 서울시 양천구 신정동 일대는 대규모 아파트 단지들이 모여있는 곳입니다. 상권, 학군, 교통 등이 발달하여 주거환경이 뛰어나며 목동 신시가지 아파트 1~14단지가 모두 안전진단을 통과하여 재건축을 추진 중에 있습니다. 추후 재건축이 원활히 진행 될 경우 대규모 신축 단지들이 모인 주거촌을 형성할 것으로 보입니다. 이마트(목동점)이 차량으로 7분, 현대백화점(목동점)이 차량으로 9분 거리에 위치해 있으며 계남근린공원, 안양천 등의 녹지 환경도 잘 갖추어져 있습니다.
3. 시세변화
□ 22평형 전세 및 매매가
22평형의 경우 '21년 10월에 최고가 14억 1,000만원에 매매 거래된 이후 최근에는 12억원대에 매매 거래가 되고 있습니다. 현재 네이버 매도 매물 13억원~14억 5000만원에 나와있으며 전세는 3억 5,100만원~4억 8,000만원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 10억원정도 필요해 보입니다.
□ 29평형 전세 및 매매가
29평형의 경우 최근인 '24년 8월에 최고가 16억 6,000만원에 거래가 되었습니다. 현재 네이버 매도 매물의 경우 16억 4,000만원~17억 8,000만원으로 나와있으며 전세는 5억 8,000만원~6억 5,000만원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 11억원 이상 필요해 보입니다.
□ 38평형 전세 및 매매가
38평형의 경우에도 최근인 '24년 9월에 최고가 20억 9,000만원에 매매 거래가 이루어졌습니다. 현재 네이버 매도 매물의 경우 22억원~22억 5,000만원으로 나와있으며 전세 매물은 7억 5,000만원~8억원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 15억원정도 필요해 보입니다.
4. 대지지분
목동신시가지10단지 아파트의 평균 대지지분은 23평 입니다.
| 평형 | 대지지분 |
| 73㎡(22평형) | 14.95평 |
| 83B㎡(25B평형) | 17.01평 |
| 96A㎡(29A평형) | 19.5평 |
| 102A㎡(31A평형) | 23.61평 |
| 110B㎡(33B평형) | 22.09평 |
| 124A㎡(37A평형) | 29.46평 |
| 127B㎡(38B평형) | 29.32평 |
| 144A㎡(43A평형) | 34.58평 |
| 152B㎡(46B평형) | 35.33평 |
| 182A㎡(55A평형) | 43.57평 |
| 185B㎡(55B평형) | 43.37평 |
| 평균 대지지분 | 23평 |
5. 총평
양천구 목동, 신정동 일대의 구축 아파트 단지들은 오랜시간 재건축으로 주목받아 왔습니다. 뛰어난 학군을 바탕으로 실거주, 임대수요 모두 인기있는 지역이며 최근에 재건축 진행이 가시화 됨으로써 가격 상승도 이끌어 낸 것으로 보입니다. 신시가지10단지의 경우 높은 대지지분을 가지고 있으며 대형평수의 경우 1+1도 가능할 것으로 보입니다. 서울시는 재건축 사업 규제 완화에 적극적이며 10단지의 경우 신탁재건축 방식을 택하여 사업속도 측면에서 조합에 비해 유리할 것으로 예상됩니다. 인근 래미안목동아델리체('21년 입주) 33평형이 15억원 정도에 거래가 되고 있습니다.
목동신시가지10단지 29평형이 추후 분담금 거의 없이 33평형을 받을 수 있을 것이라는 예측이 있는데, 예상대로 될 경우 현재의 매수가에는 추후 재건축시 안전 마진이 조금은 남아있지 않나 싶습니다. 10단지 29평형의 현재 거래가격이 더 높긴 하지만 입지나 단지의 규모면에서 아델리체에 비해 좋아 보입니다. 최근 건축비 증가와 정치권 이슈 등으로 재건축 아파트들이 어떻게 될지 예상하기 어려운 시기이긴 하지만 신시가지 아파트들의 경우 꾸준한 임대수요로 공실 걱정이 적고 투자자와 실거주자들의 관심도 계속 받을 것으로 보입니다.
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