[목차]
1. 개요
□ 소개
고덕주공9단지 아파트는 서울특별시 강동구 명일동 257번지 일대로 총 1,320세대, 14개동, 15층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 181%, 건폐율은 13%이며 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 1985년 11년 준공된 39년차 노후아파트로 고덕주공9단지는 재건축 초기단계로 '23년 11월 안전진단을 최종 통과하여 재건축을 확정지었습니다.
□ 평형별 세대수
고덕주공9단지는 전체 30평형대 중형평형으로 구성되어 있습니다.
| 평형 | 세대수 |
| 103㎡(31평형) | 180세대 |
| 104B㎡(31B평형) | 180세대 |
| 106A㎡(전용 83.52㎡, 32A평형) | 720세대 |
| 106A㎡(전용 83.21㎡, 32A평형) | 180세대 |
| 108B㎡(32B평형) | 60세대 |
| 총합 | 1,320세대 |
2. 입지
□ 교통
고덕주공9단지 아파트에서 고덕역, 명일역, 굽은다리역(5호선)까지 도보로 10분대에 이동 가능합니다. 고덕역에는 9호선 연장 공사가 진행중에 있습니다. 단지앞 버스정류장에는 3212번 버스(강일동~구의동), 3318번(송파), 3413번(수서, 개포동) 등의 버스가 정차합니다. 자가용 이용시 10분거리에 올림픽대로와 천호대로가 있습니다. 또한 차량 13분거리 상일IC에서 수도권제1순환고속도로를 탈 수 있습니다.
□ 학군
초등학교는 아파트단지 바로 길건너편에 위치한 서울대명초등학교로 배정받게 됩니다. 인근 도보권에 위치한 학교로는 한영중학교, 명일여자고등학교, 강동고등학교 등이 있습니다. 한영중학교의 과고·외고·자사고 진학률은 14.8%로 매우 높으며 한영고등학교의 '23년 서울대 10명, 의학계열 9명, 카이스트 1명으로 좋은 대학 입결 수준을 보여주고 있습니다.
고덕역 인근에는 학원가가 크게 형성되어 있으며 고덕주공9단지에서 도보 10분대로 이동 가능합니다.
□ 주변환경
고덕주공9단지 아파트 인근에는 구축 대단지 아파트들이 많이 위치해 있으며 삼익맨션, 고덕현대아파트, 삼익그린2차 아파트 등 대부분의 구축 아파트들이 재건축을 진행중에 있습니다. 추후 고덕주공9단지와 인근 아파트 단지들이 함께 재건축이 완료 될 경우 일대가 신축 아파트 단지들로 들어서게 되기 때문에 주거 환경이 대폭 개선될 것으로 보입니다. 길동고원, 길동생태공원 등 주면 녹지가 잘 갖추어져 있습니다. 현대백화점(천호점)이 차량으로 14분거리, 이마트(명일점)이 차량으로 7분거리에 위치해 있습니다.
3. 시세변화
□ 31평형 전세 및 매매가
31평형의 경우 '21년 8월에 최고가 14억 7,500만원에 거래된 이후 '23년초 9억원대까지 가격이 하락하였다가 최근에는 12억원대까지 가격을 회복하였습니다. 네이버 매도 매물의 경우 12억 5,000만원~13억 5,000만원으로 나와있으며 전세 매물은 4억 5,000만원~5억원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 8억원 이상 필요해 보입니다.
□ 32평형 전세 및 매매가
32평형의 경우 '21년 9월에 최고가 14억 8,000만원에 거래된 이후 최근에는 12억원대에 거래가 이루어지고 있습니다. 네이버 매도 매물의 경우 12억 5,000만원~13억 6,000만원으로 나와있으며 전세는 4억 2,000만원~4억 5,000만원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 8억이상 필요해 보입니다.
4. 대지지분
고덕주공9단지 아파트의 평균 대지지분은 16.5평 입니다. 전 평형의 대지지분이 같습니다.
| 평형 | 대지지분 |
| 103㎡(31평형) | 16.62평 |
| 104B㎡(31B평형) | 16.62평 |
| 106A㎡(전용 83.52㎡, 32A평형) | 16.62평 |
| 106A㎡(전용 83.21㎡, 32A평형) | 16.62평 |
| 108B㎡(32B평형) | 16.62평 |
| 평균 | 16.62평 |
5. 투자가치
□ 고덕주공9단지 장점
옆 동네인 고덕동은 신축 대단지 아파트들로 탈바꿈하였고 명일동 일대 대부분의 단지들도 재건축을 진행중에 있습니다. 추후 신축 대단지들이 즐비한 동네로 거듭날 것으로 보이며 평형간 같은 대지지분을 가지고 있기 때문에 추후 재건축시에 주민한 협의도 잘 될 것으로 보입니다. 우수한 교통, 좋은 학군 등으로 추후 지속적인 가격 상승이 예상되는 곳 입니다.
□ 인근 아파트 시세
인근 '19년 6월 입주한 래미안 솔베뉴의 34평형의 최근 매매 가격이 17억 8,000만원이며 매도 호가도 17억원대~18억원대로 나오고 있습니다.
고덕래미안힐스테이트 34평형도 17억 3,000만원까지 거래가 되었으며 현재 17억 근처의 매도 매물이 나오고 있습니다.
고덕주공9단지 아파트가 현재 12억원대에 거래가 되고 있는데요, 인근 시세를 봤을 때 아직까지는 안전마진이 있어보입니다. 재건축 사업은 리스크가 많고 시간이 오래 걸리는 사업이지만 원활하게 진행된다면 추후 차익을 얻을 수 있는 여지는 충분해 보입니다.
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