[목차]
1. 개요
□ 소개
신월시영아파트는 서울특별시 양천구 신월동 987-1번지 일대로 총 2,256세대, 20개동, 12층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 132%, 건폐율을 12%이며 토지용도는 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역이 섞여있습니다. 1988년 4월 준공돼 올해 36년차 아파트로 '23년 1월에 안전진단을 통과하여 신속통합기획 자문사업을 통해 재건축 진행중에 있습니다. 계획안에 따르면 신월시영아파트는 재건축을 통해 총 3,147세대, 29개동, 최고 21층으로 탈바꿈하며 온수공원~한울근린공원~독서공원~오솔길 실버공원을 하나로 연결하여 산책로 2.3km를 조성할 계획입니다. 또한 단지 중앙에 위치한 신월근린공원을 북측 외곽으로 재배치해 누구나 이용할 수 있는 휴양공간으로 조성할 계획입니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 59㎡(17평형) | 792세대 |
| 69㎡(21평형) | 936세대 |
| 81㎡(24평형) | 528세대 |
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 신월시영아파트에서 신정네거리역(2호선)까지는 17분 소요됩니다.
카카오맵 기준으로 신월시영아파트에서 신정역(5호선)까지는 17분 소요됩니다. 자가용 이용시 10분거리의 국회대로를 타고 마포대교, 올림픽대로, 서부간선도로로 이동하기 편리합니다. 아파트 단지앞에서 602번 버스를 타고 목동, 신촌, 이대 방면이로 이동이 용이하며 662번 버스를 타면 여의도 환승센터까지 42분(16개 정거장)이 소요됩니다. 또한 N62번 심야버스가 목동~신촌~을지로~왕십리~성수~면목동 노선으로 다닙니다.
□ 학군
초등학교는 신월시영아파트 단지 바로 앞에 위치한 서울강월초등학교로 배정받게 됩니다. 아파트 인근에는 양천중학교, 강신중학교, 백암고등학교 등이 위치해 있습니다. 양천중학교, 강신중학교의 외고·과고·자사고 진학률은 1%대로 낮은편에 속합니다. 백암고등학교와 금옥여자고등학교도 학업 성취도가 높진 않습니다.
신월시영아파트에서 가장 가까운 신월동 학원가는 차량으로 10분내외이며 목동학원가까지는 20분내외로 소요됩니다.
□ 주변환경
신월시영아파트 인근은 주거단지와 녹지가 잘 어우러져 있습니다. 신월공원이 아파트 단지내에 있고 한울근린공원과 접해있으며 서서울호수공원까지는 차량으로 약 9분, 안양천생태공원까지는 차량으로 약 23분이 소요됩니다. 이마트(목동점)과 현대백화점(목동점)이 차량으로 17분거리에 위치해 있으며 종합병원인 홍익병원이 차량으로 14분거리에 위치해 있습니다.
3. 시세변화
□ 17평형 전세 및 매매가
17평형의 경우 '21년 10월에 최고가 6억 5,400만원에 매매 거래된 이후 최근에는 4억원 중반 가격에 거래가 이루어지고 있습니다. 최고가 대비 29%가량 떨어진 가격입니다. 현재 네이버 매도 매물의 경우 4억 5,000만원~5억 4,000만원으로 나와있으며 전세 매물의 경우 1억 8,000만원~2억 2,000만원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 3억원정도 생각하는게 좋아보이네요.
□ 21평형 전세 및 매매가
21평형의 경우 '21년 9월에 최고가 7억 4,000만원에 매매 거래된 이후 최근에는 5억원 중반에 거래가 되고 있습니다. 현재 네이버 매도 매물의 경우 5억 3,000만원(1층)~6억원으로 나와있으며 전세는 1억 9,500만원~2억 8,000만원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 3억원 이상 필요해 보입니다.
□ 24평형 전세 및 매매가
24평형의 경우 '22년 3월에 최고가 8억 5,000만원에 매매 거래된 이후 최근에는 6억원 초반에 매매 거래가 이루어졌습니다. 현재 네이버 매도 매물의 경우 6억 2,000만원~7억 2,000만원으로 나와있으며 전세 매물의 경우 2억 6,000만원~3억원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 4억원정도 생각해야겠네요.
4. 대지지분
신월시영아파트의 평균 대지지분은 14.7평 입니다.
| 평형 | 대지지분 |
| 59㎡(17평형) | 12.65평 |
| 69㎡(21평형) | 14.84평 |
| 81㎡(24평형) | 17.42평 |
5. 투자가치
□ 신월시영아파트 장점
신월시영아파트의 장점은 재건축시 양호한 대지지분을 가지고 있고 단지가 유사한 평형대로 구성되어 있다는 점임니다. 또한 초등학교가 인접해있고 공원을 품고있기 때문에 추후 기부채납분이 적을 것으로 예상됩니다. 인근 신한파크아파트, 길훈아파트가 재건축을 추진중이고 신월7동 1구역, 2구역이 재개발을 추진중에 있습니다. 추후 인근이 신축 대단지 아파트로 들어서게되면 주거환경이 대폭 개선될 수 있습니다.
□ 투자시 고려사항
재건축 초기단계인 만큼 투자시 장시간 돈이 묶여있을 수 있음을 고려해야 합니다. 또한 양천구 신월동 일대는 김포공항과 가까이 있어 지상 최고 15층까지만 건축이 허용되고 있습니다. 고층 제한이 있을 경우 타 아파트 단지에 비해서 건폐율이 높게 설계될 수 있기 때문에 조망권, 프라이버시 보호 등이 타 고층단지에 비해 부족할 수 있습니다.
인근에 위치한 목동센트럴아이파크위브('20년 준공) 33평형이 11억원대에 매매거래가 되고 있습니다. 목동센트럴아이파크위브가 신월시영아파트에 비해 입지와 단지 규모 등의 면에서 상위아파트로 보이는데요, 신월시영아파트 24평형을 가장 최근 가격인 6억 1,000만원에 매수하여 분담금 부담후 33평형을 배정 받았을 때 안전마진이 어느정도 될 지는 투자 전 생각해 봐야될 것 같습니다. 재건축은 속도가 가장 중요한데요, 앞으로 어떻게 진행될지 지켜봐야겠네요.
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