[목차]
1. 개요
□ 소개
번동주공1단지 아파트는 서울특별시 강북구 번동 242번지 일대로 총 1,430세대, 14개동, 5층/15층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 156%, 건폐율은 14%이며 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 1991년 5월 준공되었고 총 주차대수는 550대(세대당 0.38대)로 주차난은 있어보이네요. 번동주공1단지는 현재 재건축 안전진단을 "E등급"으로 통과하고 신속통합기획을 통해 재건축을 진행중에 있습니다.
□ 평형별 세대수
번동주공1단지는 소형~중형 평형으로 구성되어 있습니다.
| 평형 | 세대수 |
| 58A㎡(17A평형) | 300세대 |
| 60B㎡(18B평형) | 210세대 |
| 72㎡(21평형) | 480세대 |
| 74㎡(22평형) | 8세대 |
| 85㎡(25평형) | 92세대 |
| 100㎡(30평형) | 100세대 |
| 105㎡(31평형) | 240세대 |
| 합계 | 1,430세대 |
2. 입지
□ 교통
가장 가까운 지하철 역은 월계역으로 카카오맵 기준 버스이용시 14분 정도 걸립니다.(정문기준) 하지만, 왕십리역~상계역 구간의 동북선이 개통예정('26년 7월)이며, 개통시 번동주공 1단지 앞에서 경전철(북서울꿈의숲 역)을 탑승 할 수 있게 됩니다.
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단지 앞 버스정류장에는 N51버스(심야, 신촌~종로~종암동~하계), 100번 버스(노원~용한~이촌동~종로), 111번 버스(의정부~상계~종암) 등이 다니기 때문에 버스로 서울내 지역을 이동하기에도 편리합니다. 자가용 이용시 10분 이내에 동부간선도로를 탈 수 있습니다.
□ 학군
번동주공1단지 아파트는 초품아로 단지내에 서울오현초등학교가 있습니다. 아파트 단지 인근에는 신창중학교, 염광중학교, 염광고등학교 등이 위치해 있습니다. 신창중학교의 과고·외고·자사고 진학률은 4.72%, 염광중학교 7.76%, 월계중학교 4.8%로 인근 중학교들의 특목고 진학률이 좋습니다. 염광고등학교는 예체능 계열에서 뛰어난 학교이며 월계고등학교도 학업 성취도가 좋은 학교입니다.
번동주공1단지 아파트 인근에 학원가는 잘 형성되어 있지 않습니다. 학원가 이용시 중계동 학원가를 주로 이용하게 되며 중계동 학원가까지는 차량으로 23분, 버스로 34분 정도 소요됩니다. 추후 동북선이 개통될 경우 전철을 통해 환승없이 이동 할 수 있게 됩니다.
□ 주변환경
번동주공1단지 인근은 주공아파트와 장위뉴타운과 인접한 주거지역 입니다. 남쪽으로는 장위뉴타운, 동쪽으로는 광운대역세권 개발이 예정되어 있어서 인근 주거환경이 계속해서 개선될 것으로 보입니다. 또한 인근 북서울꿈의 숲, 우의천 등의 자연환경이 잘 갖추어져 있습니다. 이마트(월계점), 트레이더스홀세일클럽 월계점이 차량으로 10분거리, 롯데백화점(미아점)이 차량으로 20분거리에 위치해 있습니다.
3. 시세변화
□ 18평형 전세 및 매매가
18평형의 경우 '21년 9월에 최고가 6억원에 매매 거래된 이후 최근에는 3억후반~4억원대 거래가 이뤙지고 있습니다. 현재 네이버 매도 매물의 경우 4억 1,000만원~5억 5,000만원으로 나와있으며 전세 매물은 1억 3,000만원~1억 8,000만원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 3억원정도 필요해 보입니다.
□ 22평형 전세 및 매매가
22평형의 경우 '22년 4월에 최고가 7억 2,000만원에 매매 거래된 이후 최근에는 5억원대에 거래가 이루어지고 있습니다. 현재 네이버 매도 매물의 경우 5억원~5억 8,000만원으로 나와있으며 전세 매물은 2억원~3억원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 3억원 이상 필요해 보입니다.
□ 31평형 전세 및 매매가
31평형의 경우 '21년 5월에 최고가 7억 7,700만원에 매매 거래된 이후 최근에는 6억원대에 거래가 이루어지고 있습니다. 현재 네이버 매도 매물의 경우 6억 5,000만원(1층)~7억 5,000만원으로 나와있으며 전세 매물은 2억 4,000만원~3억 7,000만원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 4억원정도 필요해 보입니다.
4. 대지지분
번동주공1단지 아파트의 평균 대지지분은 13.5평 입니다.
| 평형 | 대지지분 |
| 58A㎡(17A평형) | 10.3평, 10.58평, 10.86평 |
| 60B㎡(18B평형) | |
| 72㎡(21평형) | 12.53평, 13.08평 |
| 74㎡(22평형) | 13.38평 |
| 85㎡(25평형) | 13.36평, 15.31평, 15.59평 |
| 100㎡(30평형) | 18.09평, 18.37평 |
| 105㎡(31평형) | 18.93평 |
| 평균 | 13.5평 |
같은 평형에서도 동에 따라 대지지분의 차이가 있습니다.
5. 투자가치
□ 번동주공1단지 장점
잘 갖추어진 자연환경과 인근 뉴타운, 역세권 개발 등으로 지속적인 발전이 기대되는 지역에 위치해있습니다. 서울시에서도 그동안 소외되었던 서울 동북권의 발전에 적극적으로 보이며 교통 호재도 기대되고 있습니다. 서울내 재건축 기대투자시 투자금이 낮은 편이고 갭투자시 임대도 잘 되는 곳입니다.
□ 투자시 고려사항
동북선이 개통되기 전까지는 비역세권 단지이기 때문에 실거주시 이러한 교통의 불편함이 부담 될 수 있습니다. 또한 아직 재건축 초기단계이기 때문에 사업 진행에 시간이 오래 걸릴 것으로 보이며 최근 건축비가 많이 상승했음을 고려했을 때 서울 동북권지역임을 감안했을 경우 13.5평이라는 대지지분은 아쉬운 부분이긴 합니다. '24년 1월 안전진단 통과라는 호재가 있었음에도 불구하고 가격 회복이 되지 않는것은 재건축 사업성에 대한 기대감이 적어서 그렇지않나 싶습니다.
인근 '22년 준공된 장위동 꿈의숲아이파크 34평형 매매가가 11억원대 입니다. 번동주공1단지 소형평형을 재건축을 바라보고 선택할 경우 현재 기준에서는 기축단지가 오히려 더 나은 선택지가 될 수도 있으니 사업성을 꼭 따져보고 매수하는 것이 좋아보입니다.
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