[목차]
1. 개요
□ 소개
성산시영아파트는 서울특별시 마포구 성산동 446번지 일대로 총 3,710세대, 33개동, 14층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 148%, 건폐율은 10%이며 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 성산시영아파트는 재건축 진행중이며 현재 추진위원회 구성을 준비중에 있습니다. 재건축이 완료되면 최고 40층, 30개동 총 4,823세대로 재탄생할 예정입니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 | 동 | 건설사 |
| 66㎡(20평형) | 1,330세대 | 1~15동 | 유원 |
| 71㎡(21평형) | 1,120세대 | 16~23동 | 선경(현 SK) |
| 77㎡(23평형) | 1,260세대 | 24~33동 | 대우 |
2. 입지
□ 교통
성산시영아파트는 6호선 월드컵경기장역과 인접해있는 초역세권 대단지 아파트 입니다. 디지털미디어시티역(공항철도, 6호선, 경의중앙선), 마포구청역까지도 도보 10분대로 이동 가능합니다. 지하철 3개노선을 도보로 이용할 수 있기 때문에 신촌, 홍대, 망원동 등 서울내 번화가 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 자가용 이용시에는 강변북로와 내부순환로 진입이 용이하여 서울내 도심 접근성이 뛰어납니다.
□ 학군
초등학교는 서울신북초등학교와 서울성원초등학교로 배정받게 되며 인근에는 가재울중학교, 가재울고등학교, 성사중학교 등이 있습니다.
중암중학교의 과고·외고·자사고 진학률은 8.1%이며 가재울중학교의 과고·외고·자사고 진학률은 14.8% 입니다.
아파트단지 인근에 학원가는 많지 않습니다. 추후 재건축이 완료되고 나면 학원가가 형성되지 않을까 싶습니다. 가장 가까운 학원가는 염리동 학원가이며 차량으로는 21분이 소요되며, 지하철 이용시 월드컵경기장역(6호선)에서 대흥역으로 6개역을 이동하면 됩니다.
□ 주변환경
월드컵경기장, 난지도, 하늘공원, 평화의 공원 및 한강 등과 인접해 있어서 주말이나 휴일에 여가를 즐기기 좋은 위치에 있습니다. 방송국, 마포구청 및 다양한 공공기관 등과도 인접해있고 마포 농수산물시장, 망리단길 등 아파트 단지 인근에 생활과 관련된 대부분이 갖춰져 있습니다.
3. 대지지분 및 재건축 계획
□ 대지지분
성산시영아파트의 평균대지지분은 13.9평 입니다.
| 평형별 대지지분 |
|
| 평형 | 대지지분 |
| 66㎡(20평형) | 13.01평 |
| 71㎡(21평형) | 13.14평 |
| 77㎡(23평형) | 15.45평 |
□ 추정 분담금
현재까지는 재건축시 분담금이 아직 산출되지 않았기 때문에 어느정도 비용이 발생할지는 좀 더 지켜봐야 될 것 같습니다. 참고용으로 '22년에 재건축 주민설명회 당시에 추정 분담금이 나온적이 있는데요,
| 20평형 대우 | 23평형 유원 | |
| 신축 25평 | 분담금 1.7억 | 3천만원 환급 |
| 신축 34평 | 분담금 4.5억 | 분담금 1.6억 |
당시에 위와 같이 설명이 있었긴 했지만 '22년 기준 추정이기 때문에 추후 분담금이 나올시에는 많이 다를 것으로 보입니다. 현재는 예상되는 바로는 분담금이 많이 증가하지않을까 싶습니다.
□ 신축 세대구성
일반분양 물량은 560세대 예정이며, 고층세대는 한강뷰도 가능할것으로 예상됩니다.
| 전용면적 | 세대수 |
| 전용 49 ㎡ | 701세대 |
| 전용 59 ㎡ | 1399세대 |
| 전용 74 ㎡ | 265세대 |
| 전용 84 ㎡ | 2178세대 |
| 전용 118 ㎡ | 280세대 |
| 합계 | 4,823세대(임대 516세대 포함) |
□ 조합원 예상 분양가
| 전용면적 | 조합원 예상 분양가 |
| 전용 49 ㎡ | 10억 500만원 |
| 전용 59 ㎡ | 12억 3,900만원 |
| 전용 74 ㎡ | 14억 3,200만원 |
| 전용 84 ㎡ | 15억 2,400만원 |
| 전용 118 ㎡ | 19억 6,100만원 |
4. 시세변화
□ 20평형 전세 및 매매가
20평형의 경우 '21년 10월에 최고가 11억 2,000만원에 매매 거래된 이후 최근에는 9억원대에 거래가 이루어졌습니다. 현재 네이버 매도 매물 9억 2,000만원(1층)~10억원으로 나와있으며 전세 매물은 3억 1,500만원~3억 2,000만원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 6억원 중반정도 필요해 보입니다.
□ 21평형 전세 및 매매가
21평형의 경우 '21년 8월에 최고가 12억원에 매매 거래된 이후 최근에는 9억원 후반~10억원의 가격에 거래가 되었습니다. 현재 네이버 매도 매물의 경우 9억 3,000만원~10억 9,000만원으로 나와있으며 전세 매물은 3억원~3억 3,000만원에 나와있습니다. 갭투자시 현금 6억원 중반정도 필요해 보입니다.
□ 23평형 전세 및 매매가
23평형의 경우 '21년 10월에 최고가 13억 5,000만원에 매매 거래 되었으며 최근에는 11억원대에 매매 거래가 이루어지고 있습니다. '24년 10월 7억 8,000만원 매매건은 특수 관계인간의 거래로 보이네요. 현재 네이버 매도 매물의 경우 11억 2,000만원~12억원으로 나와있으며 전세 매물은 3억 3,000만원~4억원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 8억원 이상 필요하겠네요.
5. 투자가치
□ 성산시영아파트 장점
6호선 월드컵경기장역 초역세권, 3개역 도보권으로 이동 가능한 단지입니다. 뛰어난 주거 환경뿐만 아니라 편리한 교통 환경을 가지고 있습니다. 재건축이 예정대로 진행된다면 마포구 최대단지로 거듭날 예정이며 일부 고층구간은 한강조망도 가능해 보입니다. 노후된 단지이긴 하지만 철거 이전까지 실거주로도 좋아 보이며 임대를 놓더라도 충분한 전세 수요를 가지고 있어 공실부담이 적습니다.
□ 투자시 고려사항
성산시영아파트의는 재건축 초기단계의 아파트이며 앞으로 재건축 진행 상황에 따라 분담금이 우려되고 있습니다. '22년 추정 분담금이 나왔지만 현재 공사비가 급등하여 추후에 분담금이 증가할 가능성이 매우 높습니다. 현재 공사비 증가로 인해 재건축 진행이 중단되거나 지연되는 단지들이 많이 보이는데요. 성산시영아파트도 이 문제에 부딪힐 걱정은 있습니다. 앞으로 재건축 추진에 속도를 높이고 분담금 관련 조합원간 협의를 이끌어내는 것이 가장 중요한 포인트 같습니다. 진행 상황에 따라 시세 변동이 클 것으로 보입니다.
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