[목차]
1. 개요
□ 소개
가락극동아파트는 서울시 송파구 가락동 192번지 일대로 총 555세대, 7개동, 15층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 179%, 건폐율은 13%이며 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 현재 재건축 추진중에 있으며 '20년 6월 조합설립인가가 되었고 사업시행인가 단계에 머물러있습니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 79㎡(24평형) | 105세대 |
| 102㎡(30평형) | 90세대 |
| 139㎡(42평형) | 210세대 |
| 171㎡(51평형) | 150세대 |
□ 재건축 추진현황
- 2017년 11월 : 정비구역 지정
- 2018년 7월 : 추진위원회 승인
- 2020년 6월 : 조합설립인가
- 현재 : 사업시행인가 단계
극동아파트는 재건축을 통해 기존 555세대에서 1,070세대로 확장할 계획이며 일반분양 325세대, 임대 154세대를 포함하고 있습니다. 신축 단지는 지상 최고 35층, 지하 2층 규모로 건설될 예정입니다.
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 가장 가까운 계룡역(5호선)까지 도보 9분 거리 입니다. 또한 오금역(3호선, 5호선)까지는 도보로 17분정도 소요됩니다. 단지 앞 버스정류장에서 2311번 버스 이용시 잠실-군자-중랑 방면으로, 3416버스 이용시 수서-세곡 방면, 3317버스 이용시 남한산성-잠실 방면, 3322버스 이용시 종합운동장역 방면으로 이동 가능합니다. 자가용 이용시 10분대 거리의 송파IC와 서하남IC를 통해서 수도권제1순환고속도로를 탈 수 있습니다.
□ 학군
초등학교는 도보 5분거리에 위치한 서울가동초등학교로 배정받게 됩니다. 인근 도보권에 보인중학교, 송파중학교, 보인고등학교가 위치해 있습니다. 보인중학교는 총원 481명이며 과고·외고·자사고 진학률은 19.5%로 전국 상위 2% 수준이며 송파중학교는 총원 861명이며 과고·외고·자사고 진학률은18.8%로 전국 상위 3% 수준입니다.
가락극동아파트 주변으로 가락동 학원가가 작게 형성되어 있으며 인근 큰 학원가는 방이동 학원가로 차량으로 이동시 10분정도 소요됩니다.
□ 주변환경
인근에 아파드 단지와 학교가 모여있어서 거주하기 좋은 동네입니다. 성동구치소가 없어지고 해당 부지에 신축 아파트가 들어올 예정이며 성내천과 오금공원이 가까이 있어서 여가시간을 보내기도 좋습니다. 롯데마트(송파점) 차량 9분, 가락시장 차량 10분, 롯데백화점(잠실점) 차량 16분 거리에 위치해 있습니다.
3. 시세변화
□ 24평형 전세 및 매매가
24평형의 경우 '20년 12월에 최고가 13억원에 거래된 이후 최근에는 12억원대 거래가 있었습니다. 현재 네이버 매도 매물 12억 8,000만원~13억원 나와 있으며 전세 매물은 3억 9,000만원 1건 있습니다. 세대수가 적다보니 거래량과 매물이 적네요. 갭투자시 현금 9억 이상 필요해 보입니다.
□ 30평형 전세 및 매매가
30평형 역시 거래량은 적습니다. 최근인 '24년 8월에 최고가 14억 5,000만원에 매매 거래가 되었네요. 재건축 진행에 따른 영향으로 보입니다. 현재 네이버 매도 매물 14억 4,000만원~15억원에 나와 있으며 전세는 5억원 1건 있네요. 갭투자시 현금 10억원은 생각하는게 좋아보이네요.
□ 42평형 전세 및 매매가
42평형의 경우 '21년 7월에 최고가 18억 9,000만원에 매매 거래된 이후 최근에는 16억원대에 거래가 몇건 있었습니다. 현재 네이버 매도 매물은 16억원~17억 7,000만원으로 나와있으며 전세 매물은 6억원에 나와있습니다. 갭투자시 현금 10억원 이상 필요해 보이네요.
□ 51평형 전세 및 매매가
51평형의 경우 '20년 12월 최고가 19억원에 매매 거래된 이후 최근에는 17억원대에 거래가 되었습니다. '24년 7월 직거래로 14억 7,700만원에 매매 거래된 건은 특수인 관계간 거래로 보입니다. 현재 네이버 매도 매물은 17억 7,000만원~20억원으로 나와있으며 전세 매물은 나와있는게 없네요. 실거래가 기준으로 전세는 약 7억원 근처로 거래되는 것으로 보이는데요, 갭투자시 현금 11억원 이상 필요해 보입니다.
4. 대지지분
가락극동아파트의 평균 대지지분은 20.3평 입니다.
| 평형별 대지지분 |
|
| 평형 | 대지지분 |
| 79㎡(24평형) | 12.83평 |
| 102㎡(30평형) | 16.52평 |
| 139㎡(42평형) | 22.57평 |
| 171㎡(51평형) | 27.71평 |
5. 투자가치
□ 가락극동아파트 장점
서울시 송파구 역세권 아파트 단지로 교통과 주거환경, 녹지 등이 잘 갖추어진 지역에 위치해 있습니다. 인근에 가락삼환나우빌 아파트, 문정현대1차 아파트, 가락프라자 아파트, 미륭 아파트 등이 재건축 진행중에 있으며 가락쌍용1차 아파트는 리모델링을 진행중입니다. 추후 전체적으로 신축단지들이 모여있는 지역으로 거듭나게 될 예정이기 때문에 주변 환경은 앞으로 더 좋아 질 것으로 기대됩니다.
□ 투자시 고려사항
인근 '24년 9월 입주한 힐스테이트e편한세상문정 아파트 국평(전용84㎡)의 매도 호가가 17억원~20억원 정도에 형성되어 있습니다.
가락극동아파트의 경우 힐스테이트e편한세상문정보다 입지면에서 더 뛰어나 보이기 때문에 현재 기준 국평 신축 20억 정도 예상해 볼 수 있겠는데요, 기존 30평형을 최근 거래가 14억 5,000만원에 매수했을 경우 분담금이 5억 5,000만원을 넘지 않는다면 안전마진이 있어 보이네요.
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