[목차]
1. 개요
□ 소개
연수풍림2차 아파트는 인천광역시 연수구 동춘동 929번지 일대로 총 1,200세대, 16개동, 10층 건물로 구성되어 있습니다. 용적률은 112%, 건폐율은 12%이며 토지용도는 제2종일반주거지역 입니다. 1993년 6월 준공되었고 소형 평수와 중형평수로 이루어진 단지입니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 61㎡(18평형) | 600세대 |
| 104㎡(31평형) | 600세대 |
소형평수 반, 중형평수 반으로 2개의 평형으로 단순히 구성되어 있습니다. 추후 재건축시에 유리하게 작용할 수 있겠네요.
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준 아파트 입구에서 가장가까운 인천1호선 동막역까지 도보 3분거리인 초역세권 단지입니다.
또한, 2정거장 거리인 원인재역(인천1호선, 수인분당선)에 월판선이 2028년 개통예정 입니다.
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차량으로 13분거리인 남동IC에서 제2경인고속도로를 이용할 수 있으며 차량 15분 거리인 서창JC에서 영동고속도로를 이용할 수 있습니다. 동막역 3번출구 앞에서 광역 9201번 버스를 이용하면 교대역까지 1시간 21분(9개 정류장)만에 환승 없이 갈 수 있습니다.
□ 학군
동춘동은 인천 옛 부촌 지역으로 학군이 좋고 학원가가 발달되어 있습니다. 초등학교의 경우 옆 단지인 현대1차 아파트에 있는 인천동막초등학교로 배정 받습니다. 단지내에 어린이집이 위치해 있으며 인천여자중학교, 인천뷰티예술고등학교, 인천대건고등학교를 도보로 이동할 수 있습니다.
동춘동 학원가까지는 도보로 20분정도 소요됩니다. 아이들 키우기 정말 좋은 환경입니다.
□ 주변환경
동춘동은 옛 인천 부촌지역으로 대단지 아파트들이 모여있기 때문에 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 종합병원인 나사렛 국제병원이 도보권에 위치해 있으며 동춘역 앞 이마트와 홈플러스가 있기 때문에 생활에 필요한 물건들을 쉽게 살 수 있습니다. 또한 주변에 공원과 승기천이 있어서 주말에 시간 보내기도 좋습니다.
송도 센트럴파크까지 차로 9분거리 입니다. 송도 국제도시와 인접해 있어서 송도의 좋은 인프라를 누릴 수 있겠네요.
3. 대지지분 등 투자가치
□ 대지지분
연수풍림2차 아파트의 평균 대지지분은 20.5평 입니다. 재건축에 유리한 조건을 갖추고 있네요.
| 평형별 대지지분 | |
| 평형 | 대지지분 |
| 61㎡(18평형) | 15.08평 |
| 104㎡(31평형) | 26.112평 |
□ 투자가치
단기간 보다는 장기간 투자를 보고 접근했을 때 투자가치는 충분해 보입니다. 인천 옛 도심지역으로 노후된 아파트를 제외하면 생활 인프라와 학군이 잘 갖추어져 있기 때문에 추후 재건축 가능성이 높은 지역입니다. 이에 걸맞게 재건축 사업성도 충분히 있어보입니다. 다만 최근 건축비 증가 등의 이슈로 인한 재건축에 대한 투자 심리가 위축된 상황이기 때문에 단기간 가격 상승은 어려워 보입니다. 실거주 겸 투자로도 적합해 보이고 공실 우려가 적기때문에 갭투자처로도 좋아 보입니다.
4. 시세변화
□ 18평형 매매가
18평형 매매가의 경우 '22년 4월 최고가 3억 7,000만원에 거래된 이후 가격이 많이 내려와서 현재는 2억원 중반 정도에 실거래등록이 많이 되었습니다. 네이버 매도 물건 2억 5,000만원~3억원 나와있네요. 전세가는 '21년 11월 최고가 2억 6,000만원
현재는 1억 6,000만원~1억 8,000만원 정도에 실거래 등록되어 있습니다. 네이버 전세 물건 1억 8,000만원~2억원 나와있네요. 갭투자시 현금 1억 정도 필요해 보입니다.
□ 31평형 매매가
31평행 매매가는 '21년 11월 최고가 5억 9,500만원에 거래된 이후 가격이 많이 내려와 현재는 4억원 근처로 실거래 등록이 여러건 되었습니다. 네이버 매도 물건 4억 1,000만원~4억 8,000만원 나와있네요. 전세가는 '21년 11월 최고가 4억 2,000만원
현재는 2억원 중반정도에 실거래 등록되어 있습니다. 네이버 전세 물건 2억 8,000만원~2억 9,500만원 나와있네요. 갭투자시 현금 1억 5,000만원 이상 필요해 보입니다.
5. 총평
□ 연수풍림2차 아파트 장점
재건축 진행시에 큰 대지지분으로 사업성이 뛰어날 것으로 보이며 평형이 단순하여 주민간 갈등도 적을 것으로 예상됩니다. 또한, 송도신도시와 근접한 입지조건도 재건축 사업성에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.
□ 연수풍림2차 아파트 단점
크게 없어보이지만 굳이 꼽자면 제2종일반주거지역이기 때문에 재건축시 최고 용적률이 250%라는 점을 꼽을 수 있을 것 같습니다.(제3종일반주거지역 300%) 하지만 추후 재건축시 종상향의 가능성도 있어보입니다.
□ 총평
서울지역 제외하고는 현 시점이 부동산 정체기라 보이는데요. 추후 각종 부동산 규제가 해제되고 재건축이 추진 될 경후 큰 시세상승이 예상됩니다. 단기 보다는 장기로 접근하는것이 맞아 보이며 소형평수의 경우 1억원정도의 소액 투자도 가능하기 때문에 장기간 뭍어 놓을 생각으로 사두면 좋을 것 같습니다. 다주택으로 취득세 중과대상이 아니라면 투자하기 좋은 아파트 같습니다
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