1. 개요
□ 소개
연수한양2차 아파트는 인천광역시 연수구 동춘동 932번지 일대로 총1,440세대, 41개동, 5층 건물로 구성된 단지 입니다. 용적률은 103%, 건폐율은 24%이며 토지용도는 제2종일반주거지역 입니다. 1994년 6월 준공되었고 전체가 중형평수로 이루어져 있습니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 81㎡(24평형) | 680세대 |
| 99㎡(30평형) | 760세대 |
총 세대수는 많은데 평형은 단순하게 구성되어 있습니다. 추후 재건축시 유리한 점이 바로 보이네요.
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 도보 9분거리에 동춘역(인천 1호선)이 위치한 역세권 단지입니다. 단지가 넓다보니 동별로 역까지 차이는 좀 있겠네요. 동춘역에서 1정거장 거리인 원인재역(인천1호선, 수인분당선)은 추후 월판선과 연결('28년 개통 예정)될 예정입니다. 월판선이 개통 될 경우 판교까지의 접근성이 좋아집니다.
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인천공항까지는 차량으로 30분거리이며, 21분 거리인 남동IC를 통해 제2경인고속도로를 이용하실 수 있습니다. 차량으로 26분거리인 월곶JC를 통해서 영동고속도로를 탈 수 있고 평택시흥고속도로로 빠질 수도 있습니다. 차량으로 수도권 내이당하기도 편리한 위치네요. 환승없이 강남역 까지 이동을 할 경우 아파트 정류장에서 광역9201번 버스를 타면 1시간 40분정도가 소요됩니다. 좀 귀찮더라도 환승을 이용하면 1시간 25분정도로 좀 더 빨리 갈 수 있긴 합니다.
□ 학군
연수한양2차 아파트는 동춘동 학원가와 바로 인접해 있습니다. 아파트 단지내에 인천서면초등학교, 인천여자중학교, 인천뷰티예술고등학교가 위치해 있습니다. 단지내에 어린이집도 위치해 있어서 아이들 키우기도 좋아보입니다.
□ 주변환경
인천광역시 연수고 동춘동 일대는 인천 옛 부촌지역으로 대규모 아파트단지들이 모여 있는 곳입니다. 때문에 학원가, 상가 등 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.이마트까지 차량으로 8분이면 이동 가능하고 종합병원인 나사렛국제병원은 도보로 이동이 가능합니다. 연수구청까지는 차량으로 5분이면 이동가능합니다.
지하철 2정거장(인천1호선)이면 송도 캠퍼스타운역이고 송도 센터럴파크까지 차로 14분 거리입니다. 송도 국제도시가 가깝기 때문에 송도국제도시 인프라를 쉽게 누릴 수 있는 곳입니다. 송도국제도시에는 코스트코, 현대아울렛 등이 있습니다.
3. 대지지분 등 투자가치
□ 대지지분
한양 2차 아파트의 평균 대지지분은 23.7평으로 매우 높은편입니다.
| 평형별 대지지분 | ||
| 평형 | 전용면적 | 대지지분 |
| 81㎡(24평형) | 20평 | 21.16평 |
| 99㎡(30평형) | 25평 | 25.87평 |
대지지분이 전용면적보다도 넓습니다.
□ 투자가치
인천광역시 연수구 동춘동 일대는 인천 옛 부촌지역입니다. 거주 환경은 잘 갖추고 있으나 아파트 단지의 노후화가 진행된 상태죠. 동춘동일대는 전체적으러 재건축 기대감이 있는 지역으로 보입니다. 아직 재건축 얘기는 나오지않고 있지만 재건축을 바라본 장기투자관점에서는 좋아보입니다. 하지만 최근 건축비가 많이 증가하여 타 재건축 진행 사업들을 보면 분담금 부담으로 인해 사업이 지연되거나 멈추는 곳이 많아보입니다. 인근 신축과 비교했을 때 투자 매리트도 적어보이고요. 때문에 단기 투자관점으로는 적절하지 않아보이고 장기적인 투자관점으로 보시는게 좋겠습니다.
4. 시세변화
□ 24평형 매매가
24평형의 경우 매매 최고가 5억원('21. 9.) 거래가 있었고 최근에는 3억원 중~후반에 실거래 신고가 많이 되었습니다. 네이버 매매의 경우 3억 5,000만원~ 4억원까지 나와있네요. 고점대비 가격이 많이 내려왔습니다.
□ 24평형 전세가
24평형 전세가의 경우 최고가 3억 2,000만원('21.12.) 거래된 이후 현재는 1억 8000만원~1억 9,000만원 정도에 거래 및 호가 형성 중입니다. 갭투자시 현금 1억 6,000만원~1억 7,000만원 정도 필요할 것으로 보입니다. 구축 저층 단지이다보니 매매가대비해서 전세가율이 낮아 갭이 큰 편이네요.
□ 30평형 매매가
30평형의 경우 매매 최고가 6억 2,500만원('22. 3.) 거래가 있었고 최근에는 4억원 근처로 실거래 신고가 많이 되었습니다. '24년초에 비해 가격 상승이 소폭 있었네요. 네이버 매매의 경우 4억 2,000만원~ 5억까지 매물이 나와있네요.
□ 30평형 전세가
30평형 전세가의 경우 최고가 3억 6,000만원('22. 5.) 거래된 이후 현재는 2억 2,000만원 정도에 거래 및 호가 형성 중입니다. 갭투자시 현금 2억이상 필요할 것으로 보입니다.
5. 총평
□ 연수한양2차 장점
높은 대지지분(23.7평), 송도국제도시의 인프라를 누릴 수 있다는점, 초품아, 역세권, 유사평형으로 구성된 대단지 아파트 등이 가장 큰 장점으로 보입니다. 추후 재건축에 유리한 요건은 다 갖추고 있습니다.
□ 연수한양2차 단점
갭투자시에 매매가격 대비해서 높은 투자금을 필요로 합니다. 엘베가 없는 저층 아파트인 점에서 전세가가 낮게 형성된 것으로 보이고 이에 따라 갭이 크게 형성되어 있습니다. 또한 제2종일반주거지역이라는 점도 아쉽기는 합니다.
□ 총평
단기간 차익을 노리는 투자보다는 실거주겸 투자 혹은 장기간을 바라보며 투자하기에는 좋은 단지로 보입니다. 최근 재건축 아파트에 대한 투자가 위축된 영향때문인지 고점대비 가격이 많이 내려와 있고 가격 회복세도 더딘것 같습니다. 아직 재건축 이야기는 나오지는 않지만 추후 재건축이 논의 될 경우 가격상승이 이루어질 것으로 보입니다. 아파트 투자를 알아보고 계신다면 관심단지로 두고 살펴보는 것이 좋을 것 같습니다.
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