[목차]
1. 개요
□ 소개
상계주공2단지는 서울특별시 노원구 상계동 746-5번지 일대로 총 2,029세대, 23개동, 4층/15층 건물로 이루어진 단지입니다. 용적률은 171%, 건폐율은 17% 이며 1987년 11월 준공된 아파트 입니다. 상계주공2단지는 현재 재건축 진행중에 있으며, '22년 정밀안전진단을 통과하였고 신탁방식(한국토지신탁) 사업시행인가 후 관리처분 단계에 있습니다. 참고로 '23년 관리처분계획안이 부결되어 재시행 해야합니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 45㎡(13평형) | 270세대 |
| 54㎡(16평형) | 80세대 |
| 58C㎡(17C평형) | 270세대 |
| 58A㎡(17A평형) | 70세대 |
| 59B㎡(17B평형) | 28세대 |
| 67B㎡(20B평형) | 4세대 |
| 70A㎡(21A평형) | 72세대 |
| 76B㎡(23B평형) | 60세대 |
| 76C㎡(23C평형) | 60세대 |
| 76A㎡(23A평형) | 56세대 |
| 78B㎡(24B평형) |
31세대 |
| 80A㎡(24A평형) |
352세대 |
| 81A㎡(24A평형) |
210세대 |
| 83B㎡(25B평형) |
123세대 |
| 92㎡(27평형) |
35세대 |
| 95㎡(28평형) |
308세대 |
45㎡(13평형)~95㎡(28평형)까지 총 16개 평형으로 이루어져 있습니다. 소형부터 중형까지 다양한 평수로 구성되어 있네요. 실거주시 선택적 측면에서는 좋겠지만 재건축 진행에 있어서는 평수의 다양성은 단점으로 작용할 수 있겠네요.
2. 입지
□ 교통
상계주공2단지는 노원역(4호선, 7호선)과 중계역 모두 도보권에 있는 더블역세권 입니다. 노원역경우 단지에서 제일 인접한 출입구 기준으로 카카오맵 도보 5분으로 나오네요. 초역세권입니다. 또한 동부간선도로와 인접해 있어서 자가용으로 서울 도심 진입이 용이합니다. 노원역과 1정거장 거리인 창동역에는 GTX-C가 개통예정 입니다. GTX-C가 개통될 경우 서울 도심 진입이 좀 더 쉬워지겠네요.
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□ 학군
단지내는 4곳의 어린이집과 1곳의 유치원이 위치해 있어서 맞벌이를 하더라도 아이들을 키우기에 좋습니다. 서울당현초등학교, 노원중학교가 단지내에 위치해 있습니다. 또한 도보권에 신상중학교, 상계고등학교가 있습니다. 학원가인 중계 은행사거리까지는 차량으로 약12분 정도 소요됩니다. 학군지로 유명한 노원이니 학생 자녀가 있으신 분들은 거주하기 좋겠네요.
□ 주변환경
중계역~노원역~상계역까지 3개의 역에 걸쳐서 상계주공 1단지~16단지까지 대규모 주거단지가 형성되어 있습니다. 조용한 주거 단지로써 주변에 생활에 필요한 인프라를 잘 갖추고 있습니다. 노원역 인근 롯데백화점(노원점)을 도보로 이용 가능하고 롯데마트(중계점)까지는 차량으로 8분거리 입니다. 아파트 단지 건너편에는 인제대학교 상계백병원이 위치해 있어서 의료 시설도 쉽게 이용할 수 있습니다. 중랑천을 끼고 있고 노원 마들 스포츠타운도 가까이 있어서 주말에 여가시간을 보내기에도 좋습니다. 단지내에 근린 공원도 갖추어져 있습니다.
3. 대지지분 등 투자가치
□ 대지지분
상계주공2단지의 평균 대지지분은 12.3평 입니다.
| 평형별 대지지분 |
|
| 평형 | 세대수 |
| 45㎡(13평형) | 7.54평 |
| 54㎡(16평형) | 8.69평 |
| 58C㎡(17C평형) | 9.61평 |
| 58A㎡(17A평형) | 9.6평 |
| 59B㎡(17B평형) | 9.6평 |
| 67B㎡(20B평형) | 11.14평 |
| 70A㎡(21A평형) | 11.19평 |
| 76B㎡(23B평형) | 12.59평 |
| 76C㎡(23C평형) | 12.59평 |
| 76A㎡(23A평형) | 12.59평 |
| 78B㎡(24B평형) |
12.83평 |
| 80A㎡(24A평형) |
13.17평 |
| 81A㎡(24A평형) |
13.41평 |
| 83B㎡(25B평형) |
13.75평 |
| 92㎡(27평형) |
15.13평 |
| 95㎡(28평형) |
15.67평 |
대지지분이 적은편이긴 합니다. 소형평수의 경우 추후 분담금이 많이 나올 것으로 생각됩니다.
□ 투자가치
상계주공2단지의 입지조건을 놓고 봤을 때는 투자가치가 충분한 입지라고 생각합니다. 하지만 현재 재건축 진행상황과 시세를 함께 고려하였을 때는 시장 상황을 좀 더 지켜보는 것이 좋을 것같다는 생각이 듭니다. 추후 재건축 분담금이나 관리처분계획 등 아직 넘어야 될 산이 많고 현 상황에서는 주변 신축 투자에 비해 재건축 단지의 투자 매리트가 적어 보입니다. 실거주를 위한 매수가 아니라면 좀 더 신중시 고민 해보시는 것이 좋겠습니다.
4. 시세변화
□ 17평형 시세변화
소형 평수인 58㎡(17평형)의 경우 '21년 6월 최고가 6억 5,000만원 거래 이후 계속 가격하락 추세를 보이고 있습니다. 최근 4억원대 거래가 많이 되었고 '24년 8월에 거래된 3억원은 특수거래이지 않을까싶네요. 네이버 매물은 4억 1,900만원~5억 5,000만원으로 나와있습니다.
17평형 전세의 경우 1억후반~2억 초반 거래가 많고 네이버 매물은 1억 7,500만원~2억 4,000만원으로 나와있습니다. 수리 및 층수 등에 따라 가격차이가 생기네요. 17평형 갭투자시 현금 2억 초반정도 생각하시면 좋을 듯 싶네요.
□ 24평형 시세변화
24평형의 경우 '21년 6월 최고가 8억원 거래이후 최근 6억원 근처로 거래가 되었네요. 17평형과 마찬가지로 가격이 계속 하락추세인데요, 최근 살짝 반등을 하는 모습도 보이네요. '24년 4월 3억원은 특수거래같아 보입니다. 네이버 매물은 5억 9,000만원~6억 5,000만원으로 나와있습니다.
24평형 전세는 2억원 후반~3억원 정도로 거래되는 것으로 보이는데요. 네이버 전세매물은 2억 5,400만원~3억원으로
나와있습니다. 갭투자시 현금 3억 5,000만원 정도는 생각해야겠네요.
5. 총평
□ 재건축 현황
상계주공2단지의 경우 '21년 7월 예비안전진단 통과, '22년 12월 정밀안전진단 통과하였지만 '23년 하반기 관리처분계획이 총회에서 부결되면서 관리처분계획단계에 머물러 있습니다. 조합에서 시공사인 대우건설, 동부건설과 평당 공사비를 595만원으로 협의하였으나 조합원들은 분담금에 대한 부담을 느낀 것 같습니다. 관리처분계획안의 부결로 재건축 사업이 지연될 가능성이 높아졌고 이러한 불확실성이 매매가에 반영되는 듯합니다. 소형평수 위주이며 평수가 다양하다보니 분담금에 대한 부담, 조합원들 간의 합의가 쉽지않아 보입니다.
□ 총평
상계주공2단지의 경우 재건축의 가장 큰 걸림돌로 생각되었던 안전진단을 통과 한 이후 신탁방식을 통해 재건축의 속도를 높이려 하고 있는 점은 장점으로 보입니다. 하지만 평형이 다양하여 관리처분계획안을 통과하기에는 많은 갈등 요소를 해결해야 할 것으로 보입니다. 또한 대지지분이 작기때문에 추후 분담금에 대한 우려가 큽니다. 최근 공사비의 증가로 재건축 사업이 지연되거나 중단되는 경우가 많은데요, 상계주공2단지 뿐만 아니라 노원구 재건축 아파트 들이 전반적으로 분담금 우려로 인한 투자 심리가 위축되고 있습니다. 실거래를 중점으로 접근하는게 아니라 갭투자를 생각하고 있다면 재건축 진행과정을 좀 더 지켜보는게 좋을 것 같아보입니다. 역세권 입지, 노원구 학군지, 창동역 복합환승센터 개발 등 입지적 가치를 잘 살려서
재건축이 잘 이루어 졌으면 좋겠네요.
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