[목차]
1. 개요
□ 소개
은행주공 아파트는 1단지, 2단지로 나누어져 있으며 1단지는 총 1,900세대, 2단지는 총 110세대로 구성되어 있으며 1, 2단지 통합하여 재건축이 진행중입니다. 현재 시공사 입찰단계에 머물러 있습니다.
2. 재건축 현황
□ 재건축 사업 개요
- 사업명 : 은행주공아파트 재건축 정비사업
- 위치 : 경기도 성남시 중원구 은행동 550번지
- 면적 : 151,812.8㎡
- 용적률 : 249.97%
- 건폐율 : 20%
- 세대수 : 3,198세대(조합원 2,102명)
- 규모 : 지하 6층~지상 30층, 총 39개동
- 시공사 :
현대산업개발/GS건설계약 해지 후 시공사 선정중
□ 재건축 추진 상황
- 2012. 01. 30. : 정비예정구역 지정
- 2017. 08. 11. : 정비구역 지정
- 2017. 11. 01. : 추진위원회 승인
- 2018. 07. 09. : 조합설립 인가
- 2018. 12. 03. : 시공사 선정(GS, HDC현대산업개발)
- 2022. 07. 29. : 사업시행인가
- 2023. 01. 08. : 조합원 분양 신청
- 2024. 04. 13. : 시공사 계약 해지
시공사 계약 해지는 조합과 시공사간의 공사비 갈등으로 인해 발생하였습니다. '23년에 시공사측은 평당 445만원으로 책정된 공사비를 672만원으로 약 50% 인상하고 공사기간 또한 12개월 연장한 58개월을 요구하였습니다. 이에 조합에서는 공사계약 해지를 결정하였습니다. 올해 1차, 2차 입찰을 진행하였으나 1, 2차 모두 두산건설만 단독으로 참여하여 유찰이 됐고 현재 3차 입찰을 진행중에 있습니다.
□ 재건축 후 타입별 세대수
| 타입(전용면적) | 세대수 |
| 39A | 142세대 |
| 39B | 49세대 |
| 59A | 507세대 |
| 59B | 386세대 |
| 59AT | 2세대 |
| 74A | 553세대 |
| 74B | 333세대 |
| 74C | 65세대 |
| 74AT | 3세대 |
| 78AT | 2세대 |
| 84A | 684세대 |
| 84B | 262세대 |
| 84C | 54세대 |
| 84AT | 8세대 |
| 95AT | 3세대 |
| 106AT | 8세대 |
| 110A | 87세대 |
| 117PA | 5세대 |
| 117PB | 4세대 |
| 135PA | 4세대 |
| 135PB | 3세대 |
| 135PC | 4세대 |
| 135D | 8세대 |
| 합계 | 총 3,198세대 |
□ 조합원 평형별 감정평가액
| 평형 | 세대수 | 감정평가액 |
| 10평형 | 140세대 | 3.5억 |
| 14평형 | 140세대 | 4.7억 |
| 22평형 | 240세대 | 6.1억 |
| 25평형 | 300세대 | 6.9억 |
| 26평형 | 240세대 | 7.2억 |
| 27평형 | 300세대 | 7.5억 |
| 28평형 | 300세대 | 7.9억 |
| 31평형 | 240세대 | 8.9억 |
□ 전용면적별 조합원 분양가 및 평단가
| 전용면적 | 평단가 | 평균 조합원 분양가 |
| 39㎡ | 약 2,615만 | 4.18억 |
| 59㎡ | 약 2,702만 | 6.48억 |
| 74㎡ | 약 2,647만 | 8.24억 |
| 84㎡ | 약 2,829만 | 9.62억 |
| 110㎡ | 약 2,755만 | 12.12억 |
조합원 분양가는 추후 변동될 가능성도 있습니다. 시공사 선정이 계속 지연되고 있는데, 시간이 지날수록 공사비 증가에 대한 부담이 커질것으로 예상됩니다.
3. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 가장가까운 지하철역인 남한산성입구역(8호선)까지 22분 소요됩니다. 아파트 단지 부지가 넓다보니 위치 별로 시간 차이가 생길 듯 싶네요.
□ 학군
은행주공아파트 인근에는 성남은행초등학교, 은행중학교, 숭신여자고등학교 등 많은 학교들이 위치해 있습니다. 가장 가까운 은행중학교의 학생수는 152명이며 과고·외고·자사고 진학률은 1.97%입니다. 진학률이 낮은편에 속하네요. 숭신여자고등학교는 중원구 내에서 대학 진학률이 높은 학교중 하나입니다.
□ 주변환경
은행주공아파트는 단지 뒤쪽에 남한산성과 검단산을 끼고 있는 숲세권 아파트 입니다. 인근 산성역~신흥역 일대가 재개발로 신축 아파트들이 많이 들어섰고 아직 재개발이 진행중인 지역도 있습니다. 구성남 일대가 노후 주거촌에서 신축단지로 바뀌고 있는 중이기 때문어 주거 환경은 앞으로 더 개선될 것으로 보입니다. 이마트(성남점)이 차량으로 12분거리, 성남중앙병원이 차량으로 5분거리에 위치해 있습니다.
4. 시세변화
□ 25평형 전세 및 매매가
25평형의 경우 '21년 3월 최고가 8억 500만원에 매매 거리된 이후 최근에는 6억원대에 거래가 몇 건 있었습니다. 25평형 감정평가액이 6.9억원이기 때문에 최근('24년)에 마이너스피 4,200만원~1억 2,000만원이 붙은 거래가 나왔네요. 현재 네이버 매도 매물의 경우 6억원~6억 4,000만원으로 나와있으며 전세는 1억원 1건 나와있습니다. 갭투자시 현금 5억원 이상 필요하겠네요.
□ 28평형 전세 및 매매가
28평형의 경우 '21년 7월 최고가 9억 5,000만원에 매매 거래된 이후 최근에는 6억원 중반대에 거래가 되었습니다. 감정가 7억 9,000만원과 비교했을 때 마이너스피가 1억 5,000만원 정도 붙은 거래가 이루어졌네요. 현재 네이버 매도 매물 6억 8,000만원~7억 5,000만원으로 나와있으며 전세 매물은 1억 4,500만원~1억 6,000만원으로 나와있습니다. 갭투자시 현금 5억 중반정도 피룡해 보입니다.
5. 투자가치
은행주공아파트는 재건축시 대단지 프리미엄을 누릴 수 있고 역까지의 거리가 다소 멀긴하나 인근 남한산성과 검단산을 끼고 있는 숲세권으로써 도심내 자연환경을 갖춘 아파트 단지의 매리트를 가지고 있습니다. '20년 입주한 산성역포레스티아 전용 84㎡가 12억원대에 거래가 이루어지고 있는 것에 비해 은행주공아파트 전용 84㎡ 9억 6,200만원인 점도 꽤 괜찮아 보이기도 합니다. 물론 입지면에서는 산성역포레스티아가 뛰어나긴 합니다만 현재 마이너스 피를 고려했을 때는 매수하기에는 좋은 가격으로 보이네요. 하지만 시공사 선정이 계속 지연되고 있고 시공사 선정 후에 조합원 분양가가 조정될 가능성이 높습니다. 시간이 지날수록 건축비가 증가하는 추세이며 이러한 불확실성이 실거래가에 반영되어 마이너스피가 형성된 것으로 보입니다. 이번 3차 시공사 입찰이 재건축 진행 속도를 결정할 관건인것 같습니다.
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