[목차]
1. 개요
□ 소개
삼익그린맨션2차 아파트는 서울특별시 강동구 명일동 15번지 일대로 총 2,400세대, 18개동, 12층/15층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 171%, 건폐율은 14%이며, 토지용도는 제3종일반주거지역 입니다. 1983년 12월 준공 되었고 총 주차대수는 2,300대(세대당 0.95대)로 42년차된 아파트 치고는 주차대수는 많은 편이네요. 현재 삼익그린맨션2차 아파트는 재건축 진행중이며 '21년 7월 조합설립인가를 받았고 사업시행인가를 준비중에 있습니다. 조합은 용적률 299.7%, 40층, 3,350가구로 재건축 사업을 진행할 예정입니다.
□ 평형별 세대수
총 7종류의 평형이 있으며 중형평형 위주로 구성되어 있습니다.
| 평형 | 세대수 |
| 59㎡(18평형) | 270세대 |
| 76㎡(23평형) | 495세대 |
| 90㎡(27평형) | 663세대 |
| 99㎡(30평형) | 552세대 |
| 123㎡(37평형) | 90세대 |
| 125㎡(37평형) | 270세대 |
| 148㎡(44평형) | 60세대 |
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 삼익그린맨션2차 아파트에서 명일역(5호선)과 고덕역(5호선)까지 도보 11분 정도 소요됩니다. 단지가 크기때문에 동마다 소요시간의 차이가 있있습니다. 고덕역에는 9호선(급행)이 '28년 연장 예정이며, 9호선 연장시 강남 및 여의도 접근성이 대폭 개선될 것으로 보입니다. 자가용을 이용할 경우 5분거리인 암사IC에서 올림픽대로를 탈 수 있으며 9분거리 강일IC에서 수도권제1순환고속도로와 서울양양고속도로를 탈 수 있습니다. 중부고속도로 하남IC까지는 16분 소요 됩니다.
□ 학군
삼익그린맨션2차 아파트는 초품아로, 단지내에 서울고명초등학교가 위치해 있습니다. 도보권에는 명일중학교, 배재중학교, 배재고등학교, 명일여자고등학교 등이 위치해 있습니다. 명일중학교는 강동구내 학업성취도 1위인 중학교입니다.
도보 15분거리에 명일동 학원가가 형성되어 있습니다. 대규모 주거단지와 좋은 학군이 있는 만큼 학원도 많이 있습니다.
□ 주변환경
명일동 일대 구축 아파트들이 재건축을 통해 신축아파트로 다시 탄생하고 있습니다. 신축 단지들이 들어서면서 주거환경이 계속 개선되고 있는 중이며 옆동네인 상일동, 고덕동은 신축 대단지들이 즐비해있습니다. 이마트(명일점)이 차량으로 6분거리, 현대백화점(천호점)이 차량으로 13분거리에 위치해 있습니다. 종합병원으로는 강동경희대학교 의대병원이 차량으로 7분거리에 있습니다.인근에 명일공원, 길동공원, 길동생태공원 등 녹지환경도 잘 갖추어져 있습니다. 또한 단지 앞 공항버스가 정차하기 때문에 환승없이 인천공항까지 2시간정도면 이동 할 수 있습니다.
3. 시세변화
□ 18평형 매매가격
18평형 매매가의 경우 '21년 6월에 최고가 11억원에 거래된 이후 최근 8억원대에 몇차례 실거래가 신고가 되었습니다. 현재 네이버 매도 물건 9억 3,000만원~9억 5,000만원으로 나와있습니다.
□ 27평형 매매가격
27평형의 경우 '21년 11월에 최고가 14억 9,000만원에 거래된 후 최근에는 11억 초(1층)에서 13억원 초반까지 거래가 되었네요. 네이버 매도 물건의 경우 12억 7,000만원~13억 5,000만원으로 나와있습니다. 전세 매물은 3억 2,000만원~4억 5,000만원으로 나와있네요. 갭투자시 현금 9억원 정도는 생각해야겠네요.
□ 30평형 매매가격
30평형의 경우 '21년 9월에 최고가 16억 5,500만원에 거래된 후 최근 중층의 경우 14억 8,500만원까지 거래가 되었네요. 네이버 매도 물건의 경우 15억원~16억원으로 나와있습니다. 전세 매물은 4억 7,000만원~5억 8,000만원으로 나와있네요. 갭투자시 현금 10억원 이상 필요해 보입니다.
4. 대지지분
삼익그린맨션2차 아파트의 평균 대지지분은 16평 입니다.
| 평형별 대지지분 |
|
| 평형 | 대지지분 |
| 59㎡(18평형) | 8.82평 |
| 76㎡(23평형) | 11.26평 |
| 90㎡(27평형) | 13.74평 |
| 99㎡(30평형) | 17.41평 |
| 123㎡(37평형) | 22.1평 |
| 125㎡(37평형) | 22.1평 |
| 148㎡(44평형) | 32.21평 |
5. 투자가치
□ 삼익그린맨션2차 장점
대단지 아파트로 재건축시에 명일동 대장 아파트로 급부상 할 수 있는 기대를 가지고 있습니다. 평균 대지지분이 높고 초품아입니다. 명일동 인근 단지들이 재건축을 추진중이라 주거환경이 개선될 여지가 있고 인근 상일동, 고덕동도 신축 대단지들이 들어서 있어서 쾌적한 동네분위기를 조성할 수 있습니다.
□ 투자시 고려사항
아직 삼익그린맨션2차 아파트는 재건축 초기단계로 추후 평형 구성이나 조합원 분양가 등이 산정되지 않은 상황이기 때문에 주변시세와 앞으로의 부동산 동향에 대해 잘 생각해보시고 매수해야겠습니다. 현재 바로 옆단지 아파트인 '19년도 준공된 레미안솔베뉴 국평(전용84 ㎡) 시세가 17억중반 정도 됩니다. 현재 삼익그린맨션2차 아파트 30평형이 14억중반정도에 매수가 가능할 것도 같으니 분담금이 3억이 넘지 않는다면 어느정도 수익이 날 수는 있겠네요. (물론 단순계산이고 재건축 기간동안 자본이 장시간 묶여있고 재건축이 되었을 경우 레미안솔베뉴의 현재 가격보다는 높게 거래될 것임을 함께 생각해야합니다.) 투자를 생각하실 경우 추후 국평을 배정받기를 원하시는 분들이 많을 텐데요, 27평형 이상 조합원수가 아주 많기 때문에 국평을 배정받기 위해서는 안전하게 27평형 이상으로 매수해야되지 않을까 싶네요.
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