부동산 관련 알아두면 좋은 용어 모음

[목차]

 

1. 주택 관련 용어

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• 다가구주택

다가구주택은 단독주택 내에 여러 가구가 거주할 수 있는 구조로 된 주택입니다. 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고 1개 동의 주택용도 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며 19세대 이하가 거주할 수 있습니다. 단, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외합니다. 한 가구씩 독립하여 생활할 수 있으나 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하는 것이 불가능합니다.

 

• 다세대주택

1동당 연면적 660㎡ 이하인 4층 이하 건물로 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 세대별로 독립된 현관, 부엌, 화장실 등을 갖춘 공동주택을 말합니다.

 

• 연립주택

1동당 건축연면적이 660㎡를 초과하는 4개층 이하의 공동주택을 말합니다.

 

• 아파트

한 채의 건물 안에 독립된 여러 세대가 살 수 있게 구조된 공동주택으로, 건축법 시행령에 따라 5층 이상의 공동주택으로 규정하고 있습니다.

 

• 용적률

용적률은 건축 용어로 전체 대지면적에 대한 건물 연면적(건물 전체 바닥면적)의 비율을 뜻하며 백분율로 표시합니다. 용도지역 · 용도지구별 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 정하고 있으며 대표적인 주거지역에서 적용되고 있는 토지용도에 대한 용적률은 다음과 같습니다

- 제1종일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
- 제2종일반주거지역 : 150% 이상 250% 이하
- 제3종일반주거지역 : 200% 이상 300% 이하
- 준주거지역 : 200% 이상 500% 이하

용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정합니다. 다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있습니다.

 

• 건폐율

건설부지에서 건축물이 차지하는 땅의 비율을 나타내며 용적률과 함께 도시 건축밀도를 나타내는 지표입니다. 백분율로 표시하며 건축면적/대지면적×100으로 산정합니다. 대지면적에 대한 건축물의 제일 아래층이 차지하고 있는 바닥 면적으로 보시면 됩니다.

 

• 공시지가

국토부장관이 발표하는 표준지공시지가와 이를 기준으로 시장, 군수, 구청장이 발표하는 개별 공시지로 나뉩니다. 표준지공시지가는 일정한 지역에서 일종의 표본 및 샘플이 되는 토지 약 50만필지를 선정하여 적정가격을 평가한 용어입니다. 개별공시지가는 이 표준공시지가를 기준삼아 세부적으로 각 개별 필지 별로 발표하는 가격입니다. 기준일은 원칙적으로 1월1일이며, 예외적인 경우에 국토교통부 장관이 따로 공시기준일을 정할 수 있습니다.

 

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2. 주택 정비 관련 용어

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• 재건축

노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업을 말합니다.

 

• 재개발

정비기반시설이 열악하고 불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경 개선 등의 목적으로 시행하는 사업을 말합니다. 이는 도시재개발법에 근거한 것으로 불량주택 및 공공시설 정비가 목적입니다. 재개발을 위해서는 시나 도 등 지자체에서 '구역지정고시'를 받아야 하는데, 구역지정고시란 주민들이 낸 재개발 계획을 검토한 후 기본계획에 무리가 없다고 판단되면 재개발을 할수 있는 지역을 지정해 주는 것입니다. 구역이 지정되면 정식 조합을 설립한 후 재개발 사업에 들어가는데, 재개발 조합은 재개발구역 안의 토지 등의 소유자 5인 이상이 재개발 사업시행을 위한 조합정관(서울특별시재개발조합 정관준칙을 기준)을 작성하고 토지 등의 소유자 총수의 2/3 이상 동의를 얻어 구청장의 조합 설립인가를 받아야 합니다. 그리고 사업을 시행하기 위해서는 토지 면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의와 토지 및 건축물 소유자 총수의 각 2/3 이상의 동의를 얻어야 합니다.

 

• 지역주택조합

6개월 이상 일정지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85㎡  이하 소형주택 소유자들이 조합을 구성해 주택을 짓는 사업을 말합니다. 지역주택조합사업은 집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비를 부담해 직접 개발하는 방식이어서 추가 금융비용이 들지 않고, 사업구역 규모가 작아 추진비용이 상대적으로 적습니다. 또 시행사 이윤이 없고 분양을 위한 마케팅 비용이 적게 발생해, 건설사들이 개발·분양하는 주택에 비해 분양가가 저렴한 것이 장점입니다. 하지만 사업시행사인 조합의 운영비리나 토지매입 지연 등의 문제가 발생할 우려가 있기 때문에 조합원 신청에 신중을 기해야 합니다.

 

• 도시재생

도시재생은 다양한 원인으로 인해 쇠퇴하는 도시의 물리적 측면뿐 아니라 사회적 · 경제적 측면을 활성화하는 동시에 지역역량을 강화시키는 것을 말합니다. 이를 위해 커뮤니티 유지 및 활성화 과정의 활동으로써 이해관계자간의 합의형성 등 의사결정시스템을 중시하며, 기존 거주자의 지속적인 생활여건 확보, 사회 · 문화적 기능회복, 도시경제 회복을 동시에 고려하는 통합적 접근방식의 정비개념입니다.

 

• 시행사, 시공사

시행사란 모든 공사의 전 과정을 책임맡아 관리하는 회사를 말합니다. 시공사란 시행사로부터 발주를 받아서 단순히 공사만을 담당하는 회사를 말합니다. 예를 들어 아파트를 건설하는 회사를 시공사라고 합니다.​

 

• 대지지분

공동주택 전체의 대지면적을 가구 수로 나눠 등기부등본에 표시되는 면적을 말합니다. 즉, 공동주택의 전체 대지 중에서 한 가구당 주어진 지분이다. 예를 들어 동일 평형으로 이루어진 아파트 단지의 대지면적이 40,000㎡이고 가구수가 800가구인 경우 가구당 대지지분은 50㎡가 됩니다. 대지지분은 재건축이나 재개발사업이 진행되는 경우 중요하게 고려되는 지표 중 하나입니다. 대지지분이 높은 경우 동일한 면적 내에서 상대적으로 많은 가구를 수용할 수 있게 되어 재개발이나 재건축 사업성이 높게 평가되는 반면 대지지분이 낮으면 보상해줄 대상자가 많아지므로 사업성이 떨어지는 것으로 평가되기 때문에 재건축이나 재개발 투자시 가장 먼저 고려되는 사항입니다.

 

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3. 면적 관련 용어

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• 전용면적

전용면적은 아파트 등의 공동주택에서 입주자가 독점하여 사용하는 부분의 면적입니다. 호실 내에 방, 거실, 주방, 화장실 등을 포함한 면적입니다.

 

• 공용면적

공용면적은 다른 사람들이 같이 사용할 수 있는 부분의 면적입니다. 엘리베이터, 계단, 기계실, 노인정, 관리실, 주민공동시설 등이 공용면적에 포함됩니다.

 

• 분양면적

분양면적은 전용면적+공용면적을 말합니다.

 

• 계약면적

아파트를 분양할 때 주택사업자가 제공하는 면적으로 외부와 접하는 앞뒤 발코니(흔히 베란다라고 함)처럼 따라 덧붙여 주는 면적을 말합니다. 이것은 용적률, 전용면적, 공용면적, 분양면적, 계약면적 등 어디에도 포함되지 않는 면적입니다.

 

• 서비스면적

대표적인 서비스면적은 발코니가 있습니다. 전용면적, 공용면적 어디에도 포함되지않는 면적입니다.

 

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4. 대출 관련 용어

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• 담보인정비율(LTV, Loan to Value)

담보물건의 실제 가치 대비 대출금액 비율을 뜻하는 용어입니다. 예를 들어 1억원짜리 주택에 LTV 70%가 적용된다면 담보대출을 7,000만원까지 받을 수 있다는 의미입니다.

 

• 총부채상환비율(DTI, Debt to Income)

총 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다.

 

• 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)

해당 대출 뿐만아니라 신용대출 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 합한 원리금 상환액으로 총 소득에서 전체 대출 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다.