[목차]
1. 개요
□ 소개
한양2단지 아파트는 인천광역시 부평구 산곡동 182번지 일대로 총 720세대, 21개동, 5층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 109%이며 토지용도는 제2종일반주거지역 입니다. 한양2단지 아파트는 '23년 3월 정밀안전진단을 통과하여 재건축을 확정지었습니다. 아직까지는 재건축 초기단계입니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 67㎡(20평형) | 180세대 |
| 73A㎡(22A평형) | 32세대 |
| 73B㎡(22B평형) | 8세대 |
| 83.14㎡(25평형) | 86세대 |
| 83.53㎡(25평형) | 24세대 |
| 84D㎡(25D평형) | 90세대 |
| 84B㎡(25B평형) | 48세대 |
| 84C㎡(25C평형) | 32세대 |
| 84E㎡(25E평형) | 12세대 |
| 84A㎡(25A평형) |
8세대 |
| 101E㎡(30E평형) |
60세대 |
| 101D㎡(30D평형) |
40세대 |
| 101F㎡(30F평형) |
32세대 |
| 101C㎡(30C평형) |
24세대 |
| 101A㎡(30A평형) |
8세대 |
| 101B㎡(30B평형) |
6세대 |
| 123㎡(37평형) |
30세대 |
세대수는 적은데 평형종류는 아주 다양하네요. 25평형이 2개인것도 특이합니다.
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 가장 가까운 산곡역(7호선)까지는 도보로 10분 소요됩니다. 지하철 이용시 논현역까지는 59분(28개 역)소요되네요. 7호선을 이용하여 지하철로 한번에 서울 강남까지 갈수 있기는 하지만 멀긴합니다. 자가용 이용시 차량 17분거리인 부평IC에서 경인고속도로를 탈수 있습니다.
□ 학군
초등학교는 도보 7분거리에 있는 인천산곡초등학교로 배정받게 됩니다. 인근에 산곡중학교, 명신여자고등학교, 인천외국어고등학교 등이 있습니다. 인천외국어고등학교의 경우 인천 유일의 사립 외고로 명문 고등학교입니다. 산곡중학교도 인천내 상위권까지는 아니지만 좋은 평가를 받는 중학교중 하나입니다.
산곡동내 학원수는 많지는 않지만 드문드문 소수의 학원들로 학원가가 형성되어 있습니다.
□ 주변환경
바로 옆에 산곡구역 재개발(관리처분인가, 효성해링턴)이 진행중이며 산곡재원아파트 재건축, 산곡3구역 재개발(시공사 선정) 등이 진행중에 있습니다. 한양2차아파트와 주변 재개발, 재건축이 진행 될 경우 산곡역 일대 신축 아파트 단지들이 모여 주거환경이 대폭 개선될 것으로 보입니다. 한양2단지 아파트 길 건너편에 롯데마트(부평점)이 위치해있고 아파트단지들이 즐비한 대규모 주거단지가 형성되어 있습니다. 또한 지하철 한정거장 거리인 부평구청역 인근에는 대규모 먹자골목이 형성되어 있습니다.
3. 시세변화
□ 20평형 매매가
20평형의 경우 '21년 12월에 최고가 4억 7,700만원에 거래된 이후 최근에는 3억원 중반대에 몇차례 거래가 되었습니다. 최고가 대비 28%정도 하락한 수치입니다. 현재 네이버 매도 매물 3억 5,000만원~4억원으로 나와있습니다. 전세 매물은 1억원~1억 3,000만원으로 나와있네요. 갭투자시 현금 2억 5,000만원 정도 생각하시는게 좋을 듯 싶네요.
□ 25평형 매매가
25평형의 경우 '22년 7월에 최고가 5억 6,000만원에 거래된 이후 최근 4억원 정도에 거래가 몇건 있었습니다. 현재 네이버 매도 매물 4억 500만원~4억 6,000만원으로 나와있습니다. 전세 매물은 1억 5,000만원~1억 6,000만원으로 나와있네요. 갭투자시 현금 2억 5,000만원 이상 필요해 보입니다.
□ 30평형 매매가
30평형의 경우 '22년 7월에 최고가 6억 4,000만원에 거래된 이후 최근에는 4억원 후반에 실거래 신고가 되어있네요. 현재 네이버 매도 매물 5억원~6억원으로 나와 있습니다. 전세 매물은 1억 8,000만원 1건 있네요. 갭투자시 현금 3억원 중반은 생각해야 겠습니다.
4. 대지지분
한양2단지 아파트의 평균 대지지분은 23.3평으로 매우 높습니다.
| 평형별 대지지분 |
|
| 평형 | 대지지분 |
| 67㎡(20평형) | 19.43평 |
| 73A㎡(22A평형) | 18.59평 |
| 73B㎡(22B평형) | 18.59평 |
| 83.14㎡(25평형) | 24.07평 |
| 83.53㎡(25평형) | 24.07평 |
| 84D㎡(25D평형) | 21.40평 |
| 84B㎡(25B평형) | 21.40평 |
| 84C㎡(25C평형) | 21.40평 |
| 84E㎡(25E평형) | 21.40평 |
| 84A㎡(25A평형) |
21.40평 |
| 101E㎡(30E평형) |
25.73평 |
| 101D㎡(30D평형) |
25.73평 |
| 101F㎡(30F평형) |
25.73평 |
| 101C㎡(30C평형) |
25.73평 |
| 101A㎡(30A평형) |
25.73평 |
| 101B㎡(30B평형) |
25.73평 |
| 123㎡(37평형) |
31.13평 |
5. 투자가치
□ 한양2단지 아파트 장점
한양2단지 아파트의 최대 장점은 높은 대지지분입니다. 또한 인근 재개발, 재건축 추진 사업들이 있기 때문에 추후 주변 주거환경이 크게 개선될 것으로 보입니다. 25평형, 30평형은 2~4인 가구에서 가장 선호하는 평형입니다. 해당 평형위주로 구성되어 있기 때문에 갭투자시 임대리스크를 줄일 수 있습니다.
□ 주변시세비교
인근 '21년 12월 준공된 쌍용더플래티넘부평 아파트 25평형의 최근 실거래가가 4억 9,500만원, 34평형이 6억 4,500만원입니다. 기존 25평형이 4억원 초반정도, 30평형이 5억원 정도에 매수가 가능해 보이는데요. 정확한 총 투자비용은 추후 기존주택 평가와 조합원 분양가 등 관리처분계획이 나와야 알 수 있겠지만 대략적으로 현재 대지지분 상태로 봤을때는 같은 평형 이동시 분담금 보다는 일부 환급이 나올 것으로 보이긴합니다.
□ 투자시 고려사항
재건축사업은 오랜 시간이 소요되는 사업이며 아직 사업 초기단계이기 때문에 중간에 어떤 리스크가 발생할지 알 수 없습니다. 사업이 지연될수도 중단될 수도 있습니다. 아직 정확한 산출은 안되지만 타 재건축 사업과 비교해 봤을 때 현상황에서 아직 안전마진은 있습니다. 같은 평형 이동시 환급 받을 것으로 보이고요. 하지만 그만큼 리스크를 안고 기다려야된다는 것은 기억하시고 투자를 생각하시면 되겠습니다. 또한 갭투자시 선호 평형으로 구성된 아파트 단지라하더라도 저층 구축단지이기 때문에 전세가 하락, 공실 등 임대 리스크를 생각해야 됩니다.
'아파트분석 > 인천광역시' 카테고리의 다른 글
| 연수타운(금호,동아) 아파트 [인천시 연수구 동춘동] (30) | 2024.11.28 |
|---|---|
| 청라자이 [인천시 서구(청라)] (41) | 2024.10.19 |
| 연수유천아파트 [인천시 연수구] (31) | 2024.10.16 |
| 동남아파트 [인천시 연수구] (48) | 2024.10.10 |
| 송도더샵센트럴시티 [인천시 연수구] (67) | 2024.10.09 |