[목차]
1. 개요
□ 소개
봉명주공2단지 아파트는 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 1602번지 일대로 총 556세대, 19개동, 2층/5층 건물로 구성된 단지입니다. 용적률은 78%이며 토지용도는 제2종일반주거지역 입니다. 1985년 12월 준공되었으며 현재 재건축 예비안전진단을 통과하고 정밀안전진단을 실시중에 있습니다. 공시지가 1억 미만인 아파트로 다주택자도 부담없이 소액 갭투자가 가능한 곳입니다.
□ 평형별 세대수
소형 위주의 10개 종류의 타입으로 구성되어 있습니다.
| 평형 | 세대수 |
| 45㎡(13평형) | 90세대 |
| 45N㎡(13N평형) | 1세대 |
| 52B㎡(15B평형) | 48세대 |
| 52C㎡(15C평형) | 36세대 |
| 52S㎡(15S평형) | 8세대 |
| 53N㎡(16N평형) | 8세대 |
| 53A㎡(16A평형) | 3세대 |
| 53D㎡(16D평형) | 2세대 |
| 58㎡(17평형) | 198세대 |
| 67㎡(20평형) |
162세대 |
2. 입지
□ 교통
봉명주공2단지 아파트에서 차량으로 11분거리의 서청주IC를 통해 중부고속도로를 탈 수 있으며 남이JC를 통해 17분만에 경부고속도로를 탈 수 있습니다. 또한 인근도로인 직지대로가 왕복 6차선이기 때문에 청주내에서 운전을 하기에도 편리하겠네요.
□ 학군
아파트 단지내 바로 옆에 유치원과 봉정초등학교가 있습니다. 봉명중학교가 도보권에 위치해 있으며 봉명고등학교까지는 차량 5분, 청주고등학교까지는 차량으로 8분정도 소요됩니다. 인근 중고등학교가 충북내에서 좋은 학교집단에 속하지는 않습니다.
아파트 인근에 소수의 학원가가 형성되어 있기는 합니다. 인근 학교 학생들이 다 모여있을 것 같네요.
□ 주변환경
아파트 단지 주변은 저층 건물이 많은 조용한 주거촌이 형성되어 있습니다. 5~10분정도 걸어나가면 음식점이 즐비한 청주 먹자골목이 형성되어 있습니다. 차량으로 10분대에 롯데마트(서청주점), 롯데아울렛(청주점), 현대백화점(충청점)에 갈 수 있습니다. 충청북도 청주 의료원이 차량으로 10분 이내의 거리에 있고, 인근 명심산, 운천공원, 무심천 등에서 여가시간을 보내기 좋습니다. 또한 SK하이닉스 공장까지 차량으로 10분대에 도착할 수 있는데요, 하이닉스 미혼 직원분들이 자취방으로 실거주하기도 좋을 것 같습니다.
3. 시세변화
□ 17평형 매매가
17평형 매매의 경우 '21년 10월 최고가 1억 8,000만원에 거래된 이후 1억원 초반까지 가격대가 내려왔습니다. 현재 네이버 매도 매물 1억 1,000만원~1억 7,000만원으로 나와있습니다. 전세는 5,000만원~7,000만원으로 매물 나와있네요. 갭투자시 현금 6천만원 정도 필요해 보입니다.
□ 20평형 매매가
20평형의 경우 '22년 4월 최고가 1억 9,400만원에 거래된 이후 1억원대 초반까지 가격이 내려왔습니다. 현재 네이버 매도 물건 1억 2,800만원~1억 8,000만원으로 나와있습니다. 전세 매물은 5,000만원~9,000만원 나와있네요. 갭투자시 현금 8천만원 정도는 생각하시는게 좋겠네요.
4. 대지지분
봉명주공2단지 아파트의 평균 대지지분은 22.6평입니다.
| 평형별 대지지분 |
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| 평형 | 대지지분 |
| 45㎡(13평형) | 17.33평 |
| 45N㎡(13N평형) | 17.51평 |
| 52B㎡(15B평형) | 20.07평 |
| 52C㎡(15C평형) | 20.07평 |
| 52S㎡(15S평형) | 20.17평 |
| 53N㎡(16N평형) | 20.4평 |
| 53A㎡(16A평형) | 20.56평 |
| 53D㎡(16D평형) | 20.68평 |
| 58㎡(17평형) | 22.61평 |
| 67㎡(20평형) |
25.94평 |
같은 평형도 타입별로 약간씩은 대지지분의 차이가 있습니다.
5. 투자가치
□ 봉명주공2단지 장점
소형평수위주로 구성되어 있지만 대지지분이 높습니다. 제일 작은 평형도 추후 분담금 부담을 줄일 수 있을만한 지분을 가지고 있습니다. 또한 20평형의 3층 세대를 제외하고는 세대별 공시지가가 1억 미만입니다. 다주택자의 경우에도 해당 아파트 취득시 취득세 중과가 되지 않기 때문에 세부담 없이 투자가 가능합니다.
□ 투자시 고려할점
네이버 매도 매물의 저가 및 고가 차이가 많이납니다. 거래량 또한 적어서 적정 매수가를 잘 생각해보시는게 중요합니다. 아직 정밀안전진단 진행중인 단계로 재건축 완전 초기이기 때문에 장기간 투자를 생각해야됩니다. 오래된 저층아파트이기 때문에 수리여부, 층에따라서 전세가의 차이가 나고 임대에 영향을 크게 미칠 수 있기 때문에 실거주인지 갭투자용인지에 따라 동, 호수를 선택 할 필요가 있습니다.
청주시 흥덕구의 경우 당분간은 과잉공급이 예상되며, 최근 입주한 인근 SK뷰자이 아파트의 23평형 분양가가 2억 5,000만원대, 32평형 분양가가 3억 5,000만원대였습니다. 23평형의 현 시세가 약 3억 중반, 32평형이 4억중반대로 보이는데요. 현 주변 아파트 시세로 보았을때 재건축만 된다면 어느정도 수익을 볼 수 있지 않을까 싶습니다. 안전진단결과 재건축이 확정난다면 가격이 소폭 상승하지 않을까 싶은데요, 취득세 중과 매물 투자를 피하고 싶은 다주택자인 경우 장시간 투자를 생각하신다면 급매물을 잡는것도 좋은 생각으로 보입니다.
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