[목차]
1. 개요
□ 소개
대우목화 아파트는 충청남도 천안시 서북구 성정동 643 일대로 총 590세대, 5층 건물 17개동으로 구성되어 있으며 용적률 118%, 건폐율 24%, 토지용도는 제2종일반주거지역 입니다. 주로 중소형 평수 위주로 구성되어 있으며 평형별 세대수는 다음과 같습니다.
□ 평형별 세대수
| 평형 | 세대수 |
| 59㎡(17평형) | 50세대 |
| 66㎡(20평형) | 80세대 |
| 71㎡(21평형) | 40세대 |
| 77B㎡(23B평형) | 60세대 |
| 77A㎡(23A평형) | 10세대 |
| 86㎡(26평형) | 80세대 |
| 92B㎡(27B평형) | 120세대 |
| 93A㎡(28A평형) | 120세대 |
| 126㎡(38평형) | 30세대 |
대우목화아파트는 재건축을 추진중인 아파트로 '23년초에 안전진단을 D등급으로 최종통과하였고 현재 정비예정구역으로 지정 된 상태입니다.
2. 입지
□ 교통
카카오맵 기준으로 천안역까지는 버스로 16분(5개 정거장) 거리이며 차량으로 이동시 7분정도 소요됩니다. 천안역에서 지하철 1호선 4정거장을 이동하면 천안안산역이 있는데, 여기서 KTX와 STR를 탈 수 있습니다. 천안아산역 KTX는 경부선, 호남선, 경전선, 전라선을 모두 갖추고 있습니다.
천안 시외버스터미널까지는 차량으로 12분 거리네요.
□ 학군 및 주변환경
단지 바로 옆에는 천안서초등학교가 위치해 있어서 초등학교 자녀가 있을 경우 이 학교로 배정 받게 됩니다. 아파트 단지 주변은 원룸 건물과 빌라가 많은 주거촌이 형성되어 있으며 이에 맞게 카페, 음식점, 편의점 등이 접근성 좋게 위치해 있습니다.
3. 대지지분 등 투자가치
□ 대지지분
대우목화아파트의 평균 대지지분은 19.7평입니다.
□ 세대별 대지지분
| 평형 | 대지지분 |
| 59㎡(17평형) | 14.78평 |
| 66㎡(20평형) | 16.69평 |
| 71㎡(21평형) | 16.69평 |
| 77B㎡(23B평형) | 17.94평 |
| 77A㎡(23A평형) | 18.04평 |
| 86㎡(26평형) | 22.08평 |
| 92B㎡(27B평형) | 21.84평 |
| 93A㎡(28A평형) | 22.13평 |
| 126㎡(38평형) | 30.77평 |
평수와 대지지분이 다양합니다. 제일 작은 17평형과 제일 큰 38평형과의 대지지분 차이가 크네요. 추후 관리처분계획이 나와봐야 알겠지만 소형 평수의 경우에는 신축 국평(32평형)분담금 꽤 나올 듯 싶습니다. 38평형의 경우에는 국평(32평형) 선택시 환급 받을 수 있어보이네요.
□ 투자가치
대우목화아파트는 재건축 진행중이며 안전진단이라는 산을 넘은 상태입니다. 대지지분도 양호해 보이며 재건축 투자를 생각하는 사람에게 있어서는 투자가치가 있는 아파트 단지로 보입니다. 한창 부동산 상승기('19년~'22년)에는 재건축 기대감 인기 단지로 가격 상승이 가팔랐었습니다. 하지만 최근 건축비 인상에 따라 재건축 아파트의 분담금 증가가 이슈화 되고 있습니다. 대우목화아파트 또한 이 이슈를 피해가지는 못할 것으로 보입니다. 수도권이 아닌 지방에 위치한 아파트이며 대규모 계획도시 혹은 아파트 단지내에 위치한 것이 아니라 한 곳에 동떨어져 있는 단지이기 때문에 좋은 입지를 갖추고 있다고는 보기 어렵습니다. 건축비 안정이 단기간 될 것으로 예상되지 않기 때문에 관리처분계획을 기다려 보는 것도 좋을 것 같습니다.
4. 시세변화
대우목화아파트의 경우 최근 거래량이 적고 현재 네이버 매도 물건도 많이 올라와있지 않아 매수시에 시세 측정에 신경을 더 써야 될 단지로 보입니다. 우선 '24년 거래가 있었던 평형의 시세 변동을 보도록 하겠습니다.
□ 21평형 매매가
21평형의 경우 '22년 5월 최고가 2억 1,000만원에 거래된 이후 최근('24년 4월) 1억 7,800만원에 거래가 되었습니다. 현재 네이버 매물 1억 6,000만원 1건 나와 있습니다. 아무래도 최근 건축비 증가에 따른 분담금 증가가 재건축 아파트의 시세에 영향을 미치는 것 같습니다.
□ 26평형 매매가
26평형의 경우 '22년 7월 최고가 2억 4,000만원에 거래된 이후 '24년 1월에 2억 1,000만원에 거래가 되었습니다. 대우목화아파트의 '24년도 매매 거래는 21평형 1건, 26평형 1건 총 2건이 다입니다. 최근 부동산 거래가 위축된 영향도 있고 재건축이 진행되다보니 매도인과 매수인 모두 관망세로 돌아선 것 같습니다. 네이버 매물 기준으로 봤을 때 갭투자시 현금 1억정도는 필요해 보입니다.
5. 총평
□ 대우목화아파트 장점
19.7평의 양호한 평균 대지지분을 가지고 있으며, 큰 평수의 경우 재건축 후 환급도 기대해볼 만합니다.
□ 대우목화아파트 단점
평형 종류가 다양합니다. 이는 관리처분계획시에 신축 평형 구성안과 조합원의 평형 선택권 순위에 있어서 조합원간의 갈등이 발생할 여지가 있습니다. 소형 평수 소유주의 경우 사업성에 맞춰서 신축안을 구성 할 경우 본인이 희망하는 신축 평수를 분양받지 못할 수도 있습니다. 또한 아쉬운 입지와 최근 건축비 증가에 따른 부담이 크게 고려해야 할 단점입니다.
□ 총평
시장상황이 좋다는 가정하에 재건축만 보고 투자한다면 미래를 봤을 때, 현재 가격이 나쁘지만은 않아 보입니다. 하지만 현 시장상황을 봤을 때 재건축 추진이 지연될 가능성이 높고 고려해야 할 상황이 많으니 현재로써는 관심단지로 두고 지켜보는게 좋지 않을까 싶습니다.
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